図解　不動産証券化とＪ－ＲＥＩＴがわかる本

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全般的なことがさらりと書いてあって、そのあたりの常識を学習するのによいと思います。
深めていくには、物足りない感じです。

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著者は三菱UFJ信託。読みやすそうだったので購入。


感想。説明が平易で読み易い。基本を抑えてくれていて自分のような初学者には助かる。
できれば所々でまとめのページが欲しい。それがないと全体の整理が僕には難しい。比較、区別ができない。


備忘録。
•今更ド基礎だけど、REIT＝real estate investment ＝ 不動産投資信託
•アセットマネジャー ＝ 投資判断やポートフォリオ管理を行う経営者よようなもの
•プロパティマネジャー ＝ 個別不動産のキャッシュフロー最大化を担う。リーシングや不動産管理、運営とか。
•SPCの形態→GK-TK、TMK、投資法人
•信託受益権の位置付けね。投資法人は直接保有って整理で正しいのか、理解不十分。
•GK-TK→合同会社＋匿名組合。設立容易、ローコスト、柔軟性あり。最も多用されるSPC形態。
•TMK→特定目的会社。配当金損金算入可、社債発行可、減価償却の投資家宛配分可。でもGK-TKより手間がかかり柔軟性も劣る。
•投資法人→投信法に基づき投資家から資金を集めて運用する目的として設立される法人。J-REITや私募REITはこの制度を利用した不動産投資信託。
•CMBS→商業用不動産担保証券。商業用不動産を担保としたノンリコローン債権を引当に（債権のプールを借方に）SPCが発行する債権。
•リファイナンス時の手段と不動産価格の関係→①まずファンドの投資期限が来る、②不動産を売却しないならリファイナンス、③時価増→LTV良くなりリファイナンスし易いかも、時価下落→含み損あるし、LTV悪化するし、大変。
•リーマンショック時の出来事→外資の撤退＋世界経済日本経済悪化→賃料下落→不動産価格下落→リファイナンス→損切り売却でデフォルト発生。
•運用戦略→コア型（インカムゲイン重視、長期保有前提）、オポチュニティ型（短期売却でキャピタルゲインを狙う）、バリューアッド型（前二者の中間）
•J-REIT、私募REIT、私募ファンド
•NAV→REIT保有不動産の時価、NAV倍率→投資口価格÷一口当たりNAV
•NOI→純収益、
•CAPEX→資本的支出。修繕費等不動産を維持する為の支出。
•NCF→ざっくり言うと、NOI＋CAPEX
•キャップレート→NOIまたはNCF÷不動産価格で計算する利回り
•LTV→ざっくり言うとSPCやJ-REITの負債比率。
•DSCR→NOIまたはNCF÷年間元利金返済額。返済余力を示す。

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ちょうどREITについての知識を入れたかったために読了。
平易に書かれていて、とても良かった。

■目次
不動産証券化の歴史
不動産証券化の仕組み
不動産証券化に係るテクニックとインフラ
不動産ファンドの動向1―私募ファンド
不動産ファンドの動向2―J‐REIT
不動産ファンドの動向3―オープンエンド型ファンド(私募REIT)
不動産証券化を支える法制度
オリジネーターから見た会計上の留意点
不動産投資を理解する判断指標
不動産証券化のケーススタディ
欧米に学ぶ不動産証券化の問題
不動産の環境対応―環境配慮型不動産

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　J-REITが世にずいぶん浸透してきたが、その仕組みは信託やSPC等、様々な法的枠組みを駆使した複雑なものである。
　本書はそんなJ-REITやより抽象的な不動産証券化を解説したものである。
　仕組みそのものの詳細から、市況の変遷、法制度、評価のための財務指標等、これ一冊で大体のものは把握可能であり、非常に有用であった。
　内容のカバレッジや解説の丁寧さに比して値段が安いのも評価が高い。