最短で億を稼ぐ　村田式９ステップ　中古マンション投資法

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「不動産投資で経済的自由を手にする会」を主宰する著者は、不動産投資をはじめて12年くらいで、売り買いを繰り返し、現在では所有する不動産は12棟、年間家賃収入は2億円を超え、キャッシュフローは7000万円近くになる。

そんな著者でも、初めて購入したサブリース(家賃保証付物件)の物件では、家賃を保証するはずの管理会社Ａとの契約の解除や入居者の退去、修繕費により破綻しかけてしまう。

著者の場合、幸運にも次にパートナーとなった管理会社ＭＭが手腕を発揮してくれて、なんとか持ち直すけど、不動産投資に関する知識が未熟だったり、パートナーの協力が得られないと、数千万円から億単位の資金が必要な投資であるがゆえに、破綻してしまう恐ろしさを感じる。

ここで、著者があげた管理会社のＡとＭＭ、拝読しながら想像はついたけど、後者の手腕を発揮してくれた管理会社は、自分が今お世話になってる管理会社様じゃないかなーと思う。頼もしいし、いつも素晴らしい仕事をしてくれる。

本のタイトルに『最短で億を稼ぐ～』とあるだけに、狙いはRC物件。月のキャッシュフロー300万円を目安に3～4棟所有することで、たちまち年間キャッシュフローは1億円を超えることになるという投資法を解説してあり、ワクワクするような内容ではある。

自分にあった投資物件との出会いは、思うようにいくようなものでもないし、机上での計算通りにすすむこともないけど、いろんな投資家や先輩大家さんが教えてくれる手法や考え方を取り入れながら、自分の投資スタイルを確立し、まずは経済的自由を手に入れよう。

あとひとつ。
やっぱり投資は自己責任。
知識が未熟だったり、成功者から教えてもらったから自分も！とだけ思って足を踏み入れると、リスクを回避できず破綻してしまう。

投資に限った話ではないけど、まずは自己投資をする姿勢、時間、資金が必要。そのためにも読書は最適だと思う。
『愚者は経験に学び、賢者は歴史に学ぶ。』自分の経験だけでは、得られることのない知識や失敗例を本から学んで、さらに自己投資していこう。

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学んだことは大きく以下の通り
・不動産投資に取り組む上での自分の目標や時期，理由，戦略・戦術を細かく言語化する
　たくさんの本からインプットをしても，軸がブレているとうまく吸収できない
・物件検索を効率的に進めるには「銀行が融資をしてくれそうな物件か？」を第一にフィルタすると効率が大幅に上がる．
・「時期が来たら…」といっていたら一生来ない．やるなら今．

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不動産業界はほんの少し勉強すれば勝てる。不勉強な地主やおじいちゃんおばあちゃん家主がプレーヤーだから
→真偽は置いておいて、メンタルブロックを取り除く勇気を与えてくれる

物件を購入した時点で勝敗がほぼ決まる
99.9%は買うに値しない

一見美味そうな罠物件
・銀行満額融資(銀行が貸してくれたから大丈夫、ではない)
・アパートメーカー一括借上、家賃保証(メーカーの思う壺)
・一見好立地アパート(撤退した工場、大学などがもたらす超供給過剰地域)

→CFシミュレーションと客付ヒアリング

・300万のCF（家賃収入ではない）を得るには1億の物件が必要
・1億の物件には600万程度の手出し（CFの倍額）が発生．
・CF1000万を目指すにはこれら物件を3棟買う．


メンタル系・心のリミッターを解除する．
・「年収XXX万の自分自身でも，XXXX万円，1億の物件は買える」
・「おはようございます．キャッシュフロー1500万円になりました」
　目覚まし時計のアラームオンにして刷り込む．
・不動産事業で成功した後の1週間の理想のスケジュールを書く


不動産投資の本をたくさん読め．
★ただし，自分はどういう投資家になりたいのかの軸がないと書いていることに左右される．ぶれない軸を持て．

賃貸業におけるリスクはあらかじめ想定できるものがほとんど．
リスクは先回りして潰しておけば問題なし．
＝購入方針相談ができる段階＝自分的にあらゆるリスクが網羅され，かつ，それぞれへの対策が練れている状態．
　回避，低減，移転，保有

”知識を得るための自己投資はせず，億の買い物なんてできるのか？”

物件検索は”探す”から”絞る”へ．

物件見学：
”見てから買う”ではなく”買うと決めてから確認のために見にいく”

物件検討のステップ：
・一般的に的には物件検索ー＞見学ー＞融資
　融資で転けることが多い＝非効率
　じゃあ最初に有志の壁を突破しておこう
★1．銀行が貸してくれる条件で物件検索
　2．詳細調査
　3．必要なら価格交渉
　3．現地確認　※
　4．購入
1で9割が落ちる


法定耐用年数を超えた物件：
銀行は法定耐用年数を超えた分は収益ゼロ（借金があるのみ）と見做してしまう．
銀行の評価方法
・原価積算法
・収益還元法
・取引事例法
これらに加えて
・金利上昇耐性
を評価

収益還元法
家賃収入× .8 かけ > ストレス加算済み金利×返済金額