２０２０年マンション大崩壊 （文春新書）

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マンションか一戸建て購入を検討している中で読んだ。タワーマンションの見学会で、住まなくなっていざ売ろうとすれば、売れるし価値は減らないと担当者から言われたことがあります。本当なのかと少し首をかしげていると、本書では、そんなことあるわけないと書いてあります。所有する呪縛から解放されることについてよく考えてみたいと思います。

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繰り言がおおいなぁ。恐らく、言いたいことはあまり多くないんですね。でも、読者においてピンと来るかどうかがポイントなので、ケースを変えて、話を繰り返してみる。
事実、日本は不動産の所有者が誰であるかの管理が甘いので、空き屋問題のみならず、たとえば道路を一本通すにしても、地権者がどこにいるか判らないってのはザラ。この本のアピールポイントとはズレますが、この辺りから改善していかないとまずいかもしれず。というより、こんなにイイカゲンなのは先進国に例がないとまで言われるほどで、それは、登記が第三者対抗手段でしかなく、所有権者がきちんと異動を届けるよう仕向ける制度がないからですね。もちろん、死んだらそのまま。下手すれば１００年以上前に死んでるかも。
あとは、マンションなんかを区分所有するという仕組みがまずいんですよ、きっと。あれはどこまでも、その区画を自由にしてよい権利を買うだけで、所有権は持ち得ないことにしてればよかった。今後はそうしましょう。ぜひ。今まで所有してると思ってた人も、そういう権利に移行する位の強攻策で。

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人口減少と人口構成の変化によって年々浮き彫り化する空き家問題。その中でもマンションの抱える問題は大きい。
管理費や修繕積立金の滞納、建て替えも大規模修繕も簡単な修繕さえも行えない、マンションは共同体であるが故にリスクを他人の分まで背負い込まなければならない。
中古住宅を購入しようと思ってた時期だったので少し考えさせられた。

個人的には現状の日本において不動産価値の変化は既に起こっているが制度が整っていないという状況なのではないかと思う。
人生で一度しか住宅を購入しないと考えている人にとっては、マンションは購入ではなく賃貸の方が良さそうな気が本書を読んで感じた。
不動産は資産価値としても効用価値としてもやはり立地が重要と再認識。

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　不動産開発会社の先輩のご推薦。
　少子高齢化により、いよいよ東京の（老朽化した）中古マンションも、買手のつかない越後湯沢のリゾートマンション状態の時代を迎えるかも？というお話。

　マンション所有のリスクとして、 ①（購入前）「建物」の品質についての売り手と買い手の「情報の非対称性」（による売り手の「モラルハザード」）問題、②（購入後）区分所有法（における強過ぎる私権）と管理組合のガバナンス問題（外部性）が挙げられます。
（岩井先生が2009年に日経ビジネスで解説しておられます⇒　http://blog.livedoor.jp/mineot/archives/51538154.html　）。

　本書は、（タイトルは刺激的ですが、）マンションは戸建てと異なりそもそも時間経過と共に「減価償却」していく「建物」がベースとなっていることを注意喚起し、少子高齢化により東京でも、空室急増、管理費や修繕積立金の滞納、相続権の拡散、等の形で、後者②のリスクが「負」の外部性として顕在化しつつあり今後更に悪化しそうなことを、元・三井不動産の著者が事例・統計を交えながら説得力のある形で、紹介＆予想(+処方箋）しています。

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　耳の痛い話である。

　住んでいたマンションから引っ越して、元のマンションを貸しもせず売りにも出さず、荷物もそのままで放置している張本人だからである。

　幼稚園より前から暮らしたマンションは買った当時は億ションだったらしい。
　大学１年の夏にばあちゃん所有のアパート４階に引っ越して、それ以来放置しているのだ。


　そんなマンションが日本で急増しているという。

　上の世代は資産と思っているのだろうが、マンション残される世代から見ると、そんなものは負債でしかない。
　
　部屋に残る大量のゴミ、築30年、40年を過ぎて資産価値はほぼ無い。貸しに出しても売りに出しても人手が付かない。

　全く、困る。

　困っているのだが、中を片付けてリフォームして、なんてやっている気力があるわけない。

　
　マンションを放置して逃げ出す一方、マンションに立てこもる人たちもいる。

　引っ越しするには金がない年金生活。マンションを終の棲家と定めた人たちにとって、マンションの建て替え修繕などは金がかかってしょうがない。

　このまま俺はここに住む。死んだ後のことは知らん。カネは出さん。俺に関わるな。


　少子高齢化で人口は減っているのに、マンションの着工件数は増えている。

　さて、空家だらけのマンションの行きつく先は...。

　日本の問題の諸根源は、すべて人口問題につながる。有効な処方箋はあるのだろうか。

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・空き家問題
・本書の内容は、雑誌等の様々な媒体で既に広く紹介されているので、新鮮な部分はなかった。
・湾岸のマンションは買わない。タワーマンションは買わない。
・タワーマンションの管理費の負担方法は、言われて見れば当然だが、占有面積に比例して決まるので、低層階や中層階の所得の低い層も高層階に住む所得の高い層も金額負担はそんなに変わらない。(高所得層は負担感が低く、低所得層は負担感が高く感じる。)
・外国人、特に中国人による高額物件の購入。
・マンションは立地が全て。

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マンション分譲業者は需要の先細りが明白になっても相変わらず新築マンションの供給を減らすどころか増やしている。日本人の中の新築信仰もいまだ根強い。国の住宅政策も中古住宅流通市場の整備を提言しつつも、税制で新築住宅購入を後押ししている。著者が本書で述べているようにマンションは共同体だから私権を強すぎる日本では管理・維持修繕が立ち行かなくなるというのは納得。高齢者は自分が所有するマンションを「住みつぶす」という発想でとらえる。そして将来のことがどうでもよくなる。子供も住まず、賃貸にも出せず、処分（売却）もできなくなったマンションは空室で放置され、スラム化する。「家賃はもったいない」という耳障りのよいフレーズに騙されて新築という割高な将来の負債を追い求める時代は終わってもいいのではないかと本書を読んで私は強く思いました。

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不動産市場の最前線で感じたものを率直に書き表した「２０２０年　マンション大崩壊」。
著者の経験・感性が如何なく発揮された著作である。
第１章「地方」の問題ではなくなった空き家問題
第２章　都心部ですすむ「マンション空き家問題」
第３章　老朽化マンションが抱える「スラム化」の恐怖
第４章　問題解決を阻む管理組合という存在
第５章　タワーマンションの将来
第６章　マンションの資産価値を考える
第７章　解決のための処方箋
第８章　不動産価値の大変革を迎えて
管理組合における民主的手続きと日本の私的権利の強大性。
解決のための処方箋を日本社会がどう受け止め、変革できるか。
考えさせられる本でした。

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以前、スキーに夢中になっていた時期がありまして、スキー場にリゾートマンションが多く建てられたと記憶しています。

テレビ番組でその様なマンションが一室１０万円で売りに出されている話をしていましたが、どのような理由なのか当時は分かりませんでしたが、この本を読んでそのカラクリがわかりました。

マンションの所有権を引き継がされる、つまり相続のようなもので、そのマンションが保有するプラスとマイナスの財産をすべて引き継ぐことになるのです。通常の住居と比較して高めの管理費等の諸費用、恐らく何年にもわたる滞納した家賃の肩代わり、居住者が減り続ける中で修繕積立金が増額する、という事実はテレビでは放送されていませんでした。

この本のポイントは、このリゾートマンションと同様のことが、日本国内の至る所で生じていることでした。毎年新しいマンションが建設され続けている東京でもこの問題から逃れることはできないばかりか、まだ大規模修繕をするほど年月が経過していない「タワーマンション」が、果たして修繕されることになるかどうかも述べています。

私がこの本から受け取ったメッセージとして、マンションを選ぶ最重要ポイントは「立地」で、いわゆる人気エリアで、駅から徒歩五分以内、更に修繕がしっかりと行われている点でした。今住んでいるマンションを客観的に見ることができた印象的な本でした。

以下は気になったポイントです。

・国内住宅総数６０６３万戸に対して、２０１３年時点で８２０万戸（１３．５％）が空き家（ｐ１６）

・空き家とは、賃貸用に供していて空き家のもの、別荘用の二次的住宅、売却途上の空き家、それ以外のものが「個人住宅の空き家」となる。これが全国で３１８万戸で、空き家全体に占める割合が３９％となる（ｐ１７）

・空き家増加の原因として、１）とりあえずの住宅が供給されてきた、２）都市圏への人口の大移動、高齢化（ｐ２０）

・団塊の世代が後期高齢者（７５歳）に到達するのが、２０２４年である（ｐ３７）

・２０１３年現在で、マンションは６００万戸（１２万棟）である、毎年１０万戸前後が供給されている。東京都の空き家の６４％は、マンションである（ｐ４１、４４）

・都心部の賃貸物件のほうが空室率が高くなっている、千代田区で３６％、中央区で２７％である。早くから建設されてきたので築年数が経過したマンションが多い（ｐ４５）

・分譲も賃貸も、１９８１年以前のマンションが２０％近くある（ｐ５５）

・耐震性が人の体で「骨格」であるとすれば、「血管」にあたるのが給排水管である。老朽化したマンションでは、給排水管がコンクリートスラブ内に埋め込まれているので、交換ができない（ｐ５９）

・専有部分にどんなに最新の設備機器を備えて商品性を高めても、建物共用部が劣化したときに性能が保てない場合は、高く評価されない（ｐ６０）

・建物の価値は経年で下落するので、建設費上昇に基づいた分譲価格の高騰は、資産価値の上昇を約束しない（ｐ６３）

・マンションは築５－１０年の中古マンションを購入するのが一番お得（ｐ６４）

・鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は６８年、減価償却の耐用年数は４７年、、木造は同じく、６４年、２２年である（ｐ７４）

・破産申請を行ったデトロイト市は、空き家率：２９．３％、どうやら空き家率３０％を超えると、危機への警鐘となる（ｐ８２）

・リゾートマンションは耐久消費財ではないので、勝手に処分できない。所有する目的のある人に譲渡するしかない（ｐ８７）

・相続人が全員相続を放棄した場合、マンション管理は家庭裁判所等が選定する相続財産管理人と相対することになる。選定の際には、１００万円ほどの予納金を納付する必要あり。それができない場合は、管理組合の負担となる（ｐ１０６）

・管理費は専有面積に応じて決められているが、総会等の議決権に関しては、１住戸１票と定められているのが殆ど（ｐ１２５）

・不動産としての損失が確認されると、権利を他に譲ることにして「逃げる」ことを考える、逃げ遅れた区分所有者はそのまま朽ち果てるまで放置する道を選ぶ（ｐ１２７）

・１９９７年に実施された規制緩和（容積率上限を６００％）されて、多くのタワーマンションが建設されるようになった。土地代が実質的に値下がりしたことにもなる（ｐ１３３、１３６）

・マンションは、金銭価値（売却や投資）と効用価値（住居）にわけて考えるべき。（ｐ１３９）

・タワーマンションは、眺望が「売り」なので、上層部ほど分譲価格は高いが、管理費は住戸面積に応じて決められるので、高層住民ほど割安となる（ｐ１４７）

・タワーマンションの月々の管理費は駐車場使用料あわせて４万円ほどだが、修繕積立金は築年数とともに自動的に上昇する（ｐ１４８）

・タワーマンションの修繕費用は、通常マンションの数倍の工期や費用がかかる。さらに厄介な問題として、年収と人種の異なる住民構成にある（ｐ１５１）

・一つの法則を自分の投資行動の中にもち続けてきたが、それは「不動産は腐っても駅前」。また不動産の価値の源泉は土地にあるので立地（土地の持っている雰囲気、最寄り駅までの距離、町の雰囲気、土地の魅力度）を見るべき（ｐ１６１、１７１、１７４）

・悪名高い「ゆとりローン」は、１９９２年ころに住宅金融公庫によって開発されたが、制度欠陥に気づいたので２０００頃に廃止した（ｐ１８４）

・築２０年を超える中で、分譲当時の半値から３分の１になっているマンションが現状、資産価値が維持できるのは都心部のごく限られたエリアだけ（ｐ１８８）

・マンションは賃貸資産として、身の丈にあった住戸に移り住むことも良いかもしれない（ｐ１９８）

・凝り固まってしまった、区分所有権をいちど「とかす」ことも考えて、建物としての新たな活力を注ぎ込むことも大事（ｐ２１７）

・定期借地権付きマンションは、所有した建物を誰もメンテナンスしたがらなくなるという副産物があった（ｐ２３０）

２０１５年１１月１５日作成

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丁度マンションを購入
この本では、日本の空き家問題にスポットに焦点を当てている印象でした
確かに、確実にわかる指標で人口減は確実
人が減れば家も減るはずなのに着工し続けている
単純な引き算で余るのは自明
マンション資産に関する知識をもっと得ておかないと、将来負債のみになりかねませんね

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久米宏の番組で紹介していた本。
マンションの価値や、建設問題など。

この本から所さんの事件ですよだったか、NHKのドラマでマンションが売れるっていうやつと繋がるなぁと思った。

越後湯沢のマンションの価値とか色々。


2020年にマンションに何が起きるか。とか。