目次
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【第一章 買う前になぜよく考えなければいけないか】
・誰も資産価値が下がるマイホームは買いたくないのに、なぜ買ってしまうのか? 常識の死角
・情報の非対称性(不動産業者>お客)と人口減少から住宅は一番難しい金融商品になった
・何といっても「立地」が資産価値を左右する ドーナツの芯を狙え
・経済、人口縮小時代に「立地がすべて」のトレンドが加速…
・将来(10年後、20年後)の宅地の地価を決める「時間地価」
・共稼ぎ、少子化、高齢化で上がるエリア(立地)はここ ⇒具体的にエリアを紹介
・「消費税は土地部分にはかからない」って知っていましたか?
→ということは、土地代が7割前後の都心物件は、増税後の方が、住宅ローン控除が厚いのでお得。建設費が6割を超す郊外はその反対の傾向に
○「賃貸か購入どちらかお得か」という議論に意味はない
○買うと決めたらタイミングを見極めよう
【第二章 住宅ローン金利の今後の動向をどう読むか?】
・「賃貸よりお得」は高額ローン・優良物件だけだった 住宅ローン減税では含み損は補えない
・固定金利で借りるか、変動金利で借りるか――両者のメリットとデメリットのポイント
・裏技として、住宅ローンは2つに分ける ⇒長期固定金利と短期変動金利のローンを組み合わせ、ハイブリットローンを組成
・ハイブリットローンの利点――デフレとインフレの両方のリスクをヘッジ
・財政赤字、クロダノミクス(黒田緩和)、米国の金融緩和の出口戦略――マクロ経済の動きがわからないと手玉に取られる
・郊外物件と金利、都心物件と金利――ローンでは担保力も考えよう
【第三章 五輪後(2020年以降)に住宅大不況、地価下落がやってくる!】
・売り時は、五輪前。買い時は五輪後
・高度成長期の東京五輪でも、翌年の昭和40年には不況に。ということは……
・五輪後の反動は避けられない みんな五輪までに売り抜けたい
・五輪特需などによる建設費の高騰であと3年は、郊外以外のマンションは安くならない
・間に合わないなら買うのはあと5~6年は待て
・人口減少も2020年から加速するが都心は濃くなる
・人口も経済も空洞化 2020年の関西はもうだめか?
○郊外は戸建て、マンションなら都心
○鑑定理論を学んで地価を読み解こう(鑑定理論をわかりやすく)
○不動産鑑定士はどのように評価を行うのか(実際の手順を説明)
○不動産の価格は需要と供給のバランスで決まる
○需要要因を読み解く(人口減、IT、訪日外国人など)
○供給要因を読み解く(生産緑地解除、国家戦略特区による容積率緩和、マンション建て替えの規制緩和)
【第四章 賃貸サンドイッチ時代が来た 買い替えは時間差攻撃が「必須」に】
・「買い替え」は売る時期と買う時期を3年ずらすのが裏技から常識に
・価格の上昇局面からピークで売り抜け、下降局面から底値で買うのがベストなのは株と同じなのに、どうしてそうできなかったのか?
・「住むところがないでしょ」という業界の脅しはウソ。その間は賃貸で3年しのげばいい
・「一時賃貸」のススメ――賃貸は大家がお手上げするほど空室増と家賃値下げの競争激化
・「時間差」攻撃は都心と郊外では大違い 売る側がいつでも待てる都心、待てない郊外、買う側が待てない都心、待っても見向きもされない郊外
・760万戸も余っている空き家を使わない手はない
○賃貸のメリットを生かそう(試し住みのすすめ)
○賃貸に逃げ込み様子を伺う(休むも相場)
【第五章 デベロッパーや施工業者に騙されないために】
・リーマンショックによる信用縮小やミニバブル崩壊で、新興デベロッパーが次々に倒産
・人口減・郊外消滅時代にも出るアウトレット 不況と金融引き締め時にたたき売り
・「メジャーセブン」(大手デベロッパー7社)の天下になり、施工業者も長谷工の独り勝ちに
・「大手なら間違いない」の安易な神話が浸透。土地の売却も大手頼み
・脱新築建設・新築販売、リノベ業者と中古業者の時代はそこまでやってきた
【第六章 住宅購入のトラップにはまらないために】
・「あなたは何も知らない」の自覚から始めよう 不動産情報の非対称性をこう補えば、プロに騙されない
・キャッシュで家を買うと、金利分はないかわりに「住宅減税」が受けられない
・不動産業者の説明はどの程度、信じればいいか 日本独特の両手売買は原告(買い手)の弁護士(代理人)は被告(買い手)の手先
【第七章 本当にサラリーマン大家は「楽して簡単に儲かる」のか】
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