建築と不動産のあいだ そこにある価値を見つける不動産思考術

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著者は現在自分が疑問に思っている部分に実直に取り組んでおり、尊敬致しました。
創造系不動産が開催しているセミナーに参加したくなりました。

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私にとっては当たり前の内容だったかな。次はもう少し専門的な内容を期待。
これから建築をやる人、不動産をやる人は必読です。この視点を持っていないと食っていけません。

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ビジョン・ファイナンス・リアルエステイト・デザイン・コンストラクション・マネジメント。VFRDCMサイクルによって施主により良い価値を提供できる。建築と不動産、そしてお金。専門的で横断的な知識や経験がこれからの建築家・宅地建物取引士・税理士・会計士には求められる。これらのあいだにはまだまだ可能がありそうだ。
建築家にはお金の知識も必要だと思って何冊かお金に関する本を読んできたが、これを読んで更に確信した。

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これまで壁があった不動産業界と建築業界の間にある価値を探る、創造系不動産の理論とその役割、実践について書いてある本。
V(Vision)→F(Finance)→R(Real Estate)→D(Design)→C(Construction)→M(Management)のVFRDCMの建築不動産フローにおいて建築家・不動産コンサルがともに関わっていくことによって、現在の問題がどのように解決されるかについて語られている。
建て主の要望が反映されづらく、また建て主のお金や制度における不安から建築家にとってもチャンスが訪れづらいような現在の業界において、チームを組んで建築を考えていくことの有効性を知った。さらに、建築家による土地の選定のメリット(日当たりなどの垂直的思考の重要性・施主の要望の引継ぎの容易さ)、設計における不動産コンサルの存在の重要性(ローンの組み方など)を感じた。

実践例に加えて企業側・クライアント側個々人の身の上や考え方などが豊富に記されていたのですんなりと理解できた。

このような新たな形態のビジネスがどのように成長していくか期待ができるとともに、一般の建築家についても不動産の知識・お金の知識が求められつつあるということを再認識させられる。

構造事務所や設備事務所がどのようにかかわってきていたのかなどの情報があるとよりよかった。

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土地を購入し、そこを敷地として家を建てる。
消費者にとって不動産と建築はきわめて近接したライフイベントであるにも関わらず、業界としてはその間に大きなカベが存在する「不動産業」と「建築業」。
本書は、そのカベを取り外し、建築家と不動産業者が協働して丁寧なコンサルティングを行うことで、これまで建主が得られなかった利益が生まれるという可能性について説明された本です。


１章２章において、これまでの建築業と不動産業の典型的な業務プロセスを概観し、そこで失われてきた建主の利益について説明されています。

例えば、土地を得るためにまず建主は不動産仲介会社（町の不動産屋さん）へ行きます。
建主は自分の年収や家族構成などから、あらかじめ身の丈にあった資金計画を決めておくことが求められ、不動産業者はそれに合った土地を調達して仲介を行う。
ここで建築家にバトンタッチ。土地には建築基準法や都市計画法等によって、建築できる住宅についてかなりの制限がかけられており、建築家が設計を行う段階では設計の自由度の幅が狭まっている。

こうしたプロセスを脱し、建主のライフプランから建築家と不動産業者が共にチームとしてコンサルティングにあたり、
V・・・まずは建主の人生のビジョンを構想。
F・・・それを実現するためのファイナンシャルプランニングを行う。
R・・・不動産業者が土地を調達し、建築家はそこに建てられる建築スタディを建主に提示。
D・・・それまでのプロセスを活かした建築設計を建築家が行う。
C・・・建築家が監理を行うと同時に、不動産業者が金融機関との調整を行う。
M・・・住み始めてからのマネジメントも背負う。
といった”建築不動産フロー”を踏むことで、これまでないがしろにされてきた建主の利益を最大化できる、と。
この部分が本書の最大の主張です。

これに続く３章では、著者が代表を務める創造系不動産が手がけてきたケーススタディを紹介することで、提唱する建築不動産フローの重要性を強調しています。
しかし、こうしたプロセスを読むことは刺激的な反面、建築意匠のこだわりや建主の利益という点については情緒的な表現が強いために読みにくい部分があります。


本書の半分近くを占めるケーススタディは冗長な印象がありますが、主題である”建築と不動産のあいだ”にある領域に可能性があることについての説得力は本物です。
個人的には、こうした試みが意義深い反面、安定と廉価性を優先せずにこうした丁寧なコンサルティングを求めてクライアントとなる層がどれだけいるのかという点と、報酬システムがどのようになっているかという点、つまりは事業としての持続可能性についてもっと知りたいなと感じました。

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家づくりって未来を考えるコトなんだと改めて感じました。これからの時代、時を味方にできるかがますます大切になってくる。保証とはちょっと違った価値観が必要だと思います。

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建設業界と不動産業界の間にある壁についての書、壁とは土地取得には設計士が、又建物設計時には不動産業者はノータッチということで設計士には土地取得時の時点から不動産業者には土地を売った以降にも家づくりに参加しましょうとの事、この本からは不動産業界の考えも知りたいとこの本を手に取った訳ですが、なｋを取持つ者（工務店？）が双方同席でV（ビジョン）F（ファイナンス）R（リアルエステート）Ｄ（デザイン）C（コンストラクション）M（マネジメント）について一緒にやりましょうという事です。設計士、施工者である私は助言をしながら施主様に納得の土地選びができるようスキルアップしたいものです。

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（内容抜粋）
消費者が大量の情報を瞬時に比較検討できるようになり、嗜好は多様化した。
「建て主の多様化」は、建築デザインの一般解から個別解への変化を促す。
建て主の、デザインだけでなくお金問題も含めた個別解を実現させる住み家を具現化するには、建物づくりのフローの中で不動産会社と建築家を横連携させるべき。

現状、不動産取引と建築の仕事は縦割りで壁があることが多い。それでは関係者間でビジョンの断絶が生じてしまう。質で勝負したい小規模事務所ほど、特化型の分業制なので壁は高い。
「建物づくりの6つのフェーズ」
Vビジョン、まずビジョンから始まる。近年は今まであった家族像や企業像が通用しなくなり、多様化しているので、ここの掘り下げが特に大事
Fファイナンス、目先のコストだけでなく将来コストも含めて
R不動産取引、敷地にどんな建物が建てれるか？ビジョンを具現化するための土地探しを。
Dデザイン、不動産コンサルはここでVFRの視点からサポート。
C施工、建て主が現地でもの決めすることも。
Mマネジメント；控除、補助金、知らないと損することが多い


（感想）
多様化の時代、自分の仕事で扱う物件だってそう。こんなもん、でいつまでも通じない、日々更新していかなければ、、、。
将来は一戸建て、と強く思っているが、そもそもなぜ建てたいのか？賃貸ではダメなのか？理想の暮らし、ビジョンはどの賃貸では達成できないのか？ファイナンスの壁は？もろもろ考えてみるといいかもしれない。

（その他メモ）
確定測量図ー隣地境界や道路境界が関係者立ち合いのもと確定されたもの。
地積測量図ー法務局に備え付けられているもの。確定とは限らない
現況測量図ー現地を測量したものだが。確定とは限らない

南向き信仰は根強いが、ケースバイケース。北向きでも天空光を取り込めば明るくて安定してる。
バルコニーは容積不算定

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「〜と〜のあいだ本」に弱い人は多いはずだ。しかも、建築と不動産。いままさに自分がいるような場所。

ざっくりいうと不動産は文系、建築は理系。考え方に大きな違いがある。そしてこれらは多くの場合完全に分業になっている。さらにいうと建築の中もけっこうな分業になっちゃっているところもある。

本書の提案は、デザイン(意匠というだけでなく)の視点を不動産にも貫こう、というものだ。職能は分解されていたほうが面倒が少ないし、責任の所在も少なくてすむ。だけどその分、面白さ、よい結果を生む力はおそらく減る。建築というのは、気取った意味でなくクリエイティブなものだ。クリエイティビティをもっといろんな層に染み込ませるべきなのだ。どんどん垣根を超えて、越境して交わるのだ。そういう気にさせてくれる本。住まい手の立場でも、こういう提案を面白がってくれるか面倒がるか、で業者選びの参考になるんじゃないかな〜。

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建築設計を専門としてきた私にとっては、気づきの多い読み物だった。
不動産の具体的な手法をこの本から学ぶことは困難だが、思考術はとても面白かった。