マンション格差 みんなのレビュー

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思い起こせば２１世紀になる直前の１９９８年に９年落ちのマンションを購入し今に至っています。もうすぐ購入してから２０年が経過しますが、当時と比べて、特に隣駅周辺の開発が進んで多くのマンションが建てられています。

購入した時は様々な面を見て購入しましたが、今になっても良いなと思うポイントは、駅近くで徒歩圏内に暮らす上で必要なものが揃うという点でしょうか。

私の住んでいるマンションが、この本のタイトルにある、「勝ち組」か「負け組」か判断は難しいのですが、人口減少社会に突入しつつも、都内に多くのマンションが建設されて、過剰気味になってきているこの頃、マンションの選び方が重要な時代になってきているようですね。

以下は気になったポイントです。

・２０１５年の分譲用新築マンションのデベロッパーランキングは、１位住友不動産から順に、三井不動産、野村不動産、三菱地所、東京建物、大和ハウス（ｐ２３）
・各事業所には、５人に１人の割合で、宅地建物取引士の資格（業務独占資格）を持ったものを置かなければならない（ｐ２５）

・マンション価格は基本的にコストの積算方式で決まる、土地代（仲介手数料）＋設計料＋建築費＋販売手数料＋諸費用、これにデベロッパーの利益（マンション価格の１５－２０％）を加える（ｐ２８）

・新築時の販売価格が資産価値に影響するのは、築１０年まで、それ以降はその物件そのものについて評価される（ｐ３４）

・購入を検討している新築マンションが、周辺エリアで売り出されている築浅の中古物件と比べてあまりにも高いものは、手を出さないことを薦める（ｐ３５）

・マンションの価値は、９割が立地で決まる。便利な場所にあればあるほど、価値は高く評価される。（ｐ３７）

・日本の住宅の量的な不足状態は１９７０年ころにほぼ解消している、１９７３年の空き家率は、５．５％、２０１３年で１３％（ｐ５０）

・豪華施設をつくるのは、マンション立地に対する評価が弱いから（ｐ８７）

・タワーマンションのデメリットとして、１）管理費・修繕積立金が高い、２）戸境壁が乾式（全体荷重負担を減らすため）（ｐ１１１）

2016年10月2日作成

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メディアリクエスト

覚えておきたいこと

タワーマンションでは戸境壁が乾式である。遮音性が劣る。湿式は重量があるため、タワーマンションでは使えない。

駅から5分以内の物件を選ぶ。

知らないことがたくさん、買うときには読み返したい。

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自分が住むために家やマンションを買うことのリスクを強く感じている。引っ越しの自由度が大きく損なわれるから。費用が高くても賃借が可能ならその方がよかったと強く感じている。

しかし、もし買うのであれば、この本を読んでからにするべきだと思う。
販売会社の価格設定から販売手法、その後の価格変動、管理状態の差など、実際に住んでみてから知ったことがまとめられている。
著者はタワーマンションに否定的だが、その評価も大変参考になる。これについては別書があるそうだ。

本書を読んで、区分所有という仕組に無理があると感じた。
「買ってはいけない」と筆者は書かないけれど、否定的。

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住んでいる町が好きでマンションを購入したので、なるべく価格が下がらないように、駅近を選んだりしたが、ちゃんとした本を読むと、我が家もいろいろ突っ込みどころ満載なんだろうな、でも知っておくべきかと思い手に取る。

意外と目新しい情報無く、「まあ、そうだよね」と言う感じだが、マンション管理はしっかりとやって行かなくてはと言う思いは再度持った。

巻末のディベロッパー診断は面白い

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購入した日に一気に読んだ。
投資用ワンルームではなく、家族用分譲・賃貸に関する本。
35年前に4000万で買った2部屋が3200万と800万に分かれた理由から、管理の重要性の説明に始まる。
そして、欠陥マンションの実例や、管理組合の癒着の実例がいくつか紹介されている。
巻末の10大デベロッパーの傾向や社風、傾向なども大変役に立った。

良いマンションかどうかをそのホームページから見る方法は、実際にパンフレット制作を行っている筆者しか書けないことも役に立った。
私が買った投資用ワンルームの各ホームページのコピーをみて、つい苦笑した。

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これからマンションを購入しようとしている人にとっては、
ぜひとも読んでみようと動機づけられるであろう本書。

文体は平易であり、とても読みやすい内容になっている。
もっとも、著者はいろんな媒体で情報発信を行なっているので、
それらも参考にしてみてもよいかもしれない。

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マンション購入を契機に、今さらのように「マンション」の勉強。やはり一番大切なのは「立地」。そして「管理」ということのようである。納得できる。

マンション格差の大競争時代に向かっていく中で、ほとんどマンションのことについて知らなかったので、管理組合やタワーマンションのこと等を学べた。自分の住んでいる街や家について、しっかり知っておくことはやっぱり必要だと思う。

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中古物件より新築価格が2割より高かったら上乗せ
HPトップで立地や価格以外の抽象的なキャッチコピーは注意
十数年に一度大規模改修工事が必要
中古物件を買うときは議事録を読む
低い階層の方が売るときに得する
タワーマンションは管理費修繕積立金が高く遮音性が劣る→乾式壁に注意、
南向きを避ける、駐車場空き地古いビル倉庫に注意
分譲仕様の賃貸マンションが狙い目

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知っていることもあれば、勉強になるところもあり。
特に、不動産会社による傾向は、勉強になった。
おもしろかったのは、タワーマンションのヒエラルキー。
薄々感じていたけど、タワーマンション好きは見栄っ張りが多いのね。

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読了：2017/5/3

マンション格差

寝るのも忘れて一気に読み切ってしまった。
一言で感想をあげるとすると、「こわい」であった。

・1章：竣工後も販売する前提のため、外観デザインとエントランスがかなり豪華な仕様になっている財閥系デベロッパーの物件。広告見てみたら本当だった
・1章：「…未来プロジェクト」「…計画」「…DAYS」など具体的なイメージを想像できないキャッチフレーズの物件はすなわち、「大声で伝えるべきメリットがない」ことの裏返しである場合がほとんどである

・2章：長谷工のマンションはユニクロの服みたいなもの。ユニクロ製品のデザイン面においては20年の耐用性はないだろう

・3章：生涯賃金の大半をかけて買ったマンションが「居住不能」なほどの欠陥マンションであると知った絶望はどれほどだろうか…のらりくらりとかわし続ける売主、管理会社との交渉に注ぎ込まれた労力・時間を思うと途方にくれる

・4章：マンションの格差は9割が立地。立地に自信がないマンションほど、その他の面を強調したがる
・4章：路線選びで重要なのは「都市間の連結性」すなわち「その路線の先に有力都市が連なっているか」という視点。
ピカイチは品川、川崎、横浜を経て小田原、静岡、浜松などの有力都市がある東海道本線、次点が京浜東北線。次が宇都宮線と高崎線。
今後の沿線資産価値が脆弱なのは常磐線、総武線、京葉線。常磐線には松戸、柏があるが、水戸の先に有力都市はない。総武線、京葉線も千葉を過ぎれば房総の山と海。
田園都市線は、1980年代以降の新興エリアなので、都市が衰退期に入ると住民が根付いていないため人口の流出が早くなる。

・5章：「タワーマンションに住みたがるのは、基本が見栄っ張り」
・5章：タワーマンションは管理費・修繕積立金が高い（高速エレベータの保守管理費のため。かといって高層階の方が負担が高いかというとそうではない）
・タワーマンションは戸境壁が乾式であり遮音性に劣る（全体の荷重を減らすため）

・6章：管理組合が機能していないマンションは、見た目が悪くなる。そこに漂う空気の感じも悪くなる。もちろん財政も悪くなる。すると中古としての価値が下がる。優良な管理を行っているマンションと比べて、どんどん格差が広がっていく。

・7章：「賃貸vs分譲」は「神学論争」最後は個人の価値観の問題
・7章：賃貸に出されている分譲仕様のマンションは家賃が高いと一般的に思われがちだが、賃貸市場は供給の過剰感が強い。「分譲マンションだから」という理由で家賃を高めに設定すると賃貸人が付きにくくなる。だから分譲マンションでま周辺の賃貸仕様マンションと同レベルの家賃に設定しているケースが意外と多い。
・7章：区分所有者の私有財産権が強く保護されているがゆえに老朽化した分譲マンションの多くが廃墟化の危機を迎えている。修繕積立金が足りなくなり、必要なメンテナンスのための予算が取れず、建物はどんどん薄汚れ、壊れた設備は放置され、管理は行き届かずマンション全体が荒廃する。
一方ワンオーナーが全てを���められる賃貸マンションは、家賃収入を得るために必要なメンテナンスが施されやすい。オーナーが経済的に困窮すればオーナーチェンジで売却されることもある。
・7章：2023年には空き家率が21%に達する
・7章：年収が億の人で賃貸派の理由は、分譲マンションを購入して区分所有者になり、管理組合の一員として時には理事になる義務を果たしたり、総会で議案に票を投じるような面倒なことに関わりたくないから