経営者の手取り収入を３倍にする不動産戦略

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社会人になってからずっと会社勤務をしているので、この本の対象者（経営者）ではないとは思いますが、個人事業主でからこそできる、不動産を活用できる戦略があるようです。

低金利時代、不動産市場が長らく続いている日本ですが、不動産価格の上昇のみを狙うのではなく、不動産を持つことによりできる戦略がこの本では解説されています。

このような知識が役立つことがあるように、自分の将来を考えてみる良い機会となりました。

以下は気になったポイントです。

・変えようの無い将来に関する事実：１）土地価格は長期的に大幅に下がる、２）不動産は収益性で価値が決まる、３）法人税以外は増税される（ｐ１２）

・固定資産税は、市町村税収の４割、住民税と合計で８割、固定資産税の根拠になる公的地価は実勢価格に追いつかず高止まりする傾向にある（ｐ１４）

・固定資産税と都市計画税で、課税評価額の１．７％、資産価格の目減りと合わせると、毎年３％のロスを生み続ける（ｐ１４）

・二人の親から子供が１．４人しか生まれないので、３０年間で子供を産むと仮定すると人口は、１から０．７となる。６０年後には０．４９となる（ｐ１８）

・地価が上がる理由は３つのみ、１）大型施設・都市開発等、２）交通アクセス向上、３）観光リゾート需要（ｐ２５）

・現在、不動産の価格は得られる家賃収入から逆算して価値を測る「収益還元法」が主流になっている。賃料はアクセスの良さで決まるので、都心に近いほど有利（ｐ３０）

・所得税対策には、課税所得を減らすために大量に減価償却できる不動産を使う（ｐ４６）

・生命保険の欠点は、現金を使ってしまう事、不動産では現金支払いを押さえながら同様に原資づくりができる（ｐ６２）

・不動産固有の特徴として、１）資金のレバレッジ、２）多額の減価償却、３）安定したインカムゲイン、４）相続税評価減（ｐ７７）

・借入額は多く、金利は低く、期間は長く、借りるのが基本（ｐ７８）

・減価償却資産としてつかうのは、築２２年を超える木造アパート、４年間で償却するのが認められている。建物部分１．２億円の２億円物件ならば、毎年３０００万円ずつ減価償却できる。（ｐ８２）

・日本では建物をリフォームしても賃料をあげるのは難しく、日本は築浅が高く評価される。日本のマンションは１０年以内で買い替えた方がいい（ｐ８２）

・米国で不動産投資している人は、不動産購入→バリューアップ（リノベーション）→賃料上昇→購入価格以上で売却、が可能である（ｐ８４）

・国内資産の価格下落局面にはやることがない、そこで海外の別の動きをする安定資産に投資を分散することが有効（ｐ８９）

・日本での不動産取引は新築中心だが、米国では８割以上が中古取引、投資案件の平均築年数は４０年以上（ｐ１６１）

・全米の平均空室率は、７％（日本は１８％）で、過去２０年間で最低となっている（ｐ１６１）

２０１６年３月２７日作成

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結果的にはタワーマンション節税に落ちるのだが、
その他の取り組み要素（ただしいずれも不動産関連）も一通り説明あり。

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知人から献本して頂いた一冊。
儲かっていたり、内部留保が多くある法人は節税対策の方法として保険買う以外にも不動産を活用する方法があることを教えてくれる。

2018年3月②

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利回りがいいとキャピタルゲインは狙えない。
利回りが悪いとキャピタルゲインが狙え安定的。

金融緩和＝不動産価格上昇、金融引締＝不動産価格下落。

日本の土地の価格は下がっていく一方。