誰も触れない不動産投資の不都合な真実 （経営者新書）

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不動産投資はギャンブルではなく、大きく損をしない代わりに大きく儲けることもないそうだ。それでもやはり他人任せにすると損をする。不動産の会社は大手であっても平気で嘘をつく。だまされてはいけない。

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不動産は欲しいけど、やはりめんどいなぁと、改めて思いました。
信頼のおける管理会社というのが、他書を含めて良く出てきますけど、その見分け方や実例などが書かれているのを見たことがない。試しに不動産買ってみて試せればいいけど、なかなかねぇ〜。

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米国のゴア副大統領が「不都合な真実」という本を出して世界を講演していましたが、「不都合の～」とタイトルについていると気になってしまいます。近頃はアマゾンで購入することも増えてきましたが、この本が目に留まりました。

不動産投資は私は縁があるかどうか分かりませんが、株式投資の本を読むような感覚でこの本を読んでみました。

私の受け取ったメッセージは、１）投資する側の立場になってくれる、良い仲介業者さんを見つける、２）借金しての投資は環境変化により損失を蒙る可能性がある、３）不動産投資とは、あまり儲からないものと認識して行うべし、でした。

不動産投資、マンション投資の本は、良い事ばかり書いてある本が多い中、タイトル通り、業者さんにとっては「不都合な真実」がしっかりと書かれた本のように思いました。

以下は気になったポイントです。

・不動産投資の対象となる賃貸住宅は、２２７４万戸のうち、空き家は４２９万戸、５．３軒に１軒が空き家（ｐ２３）

・賃貸住宅市場の将来性として、２０３０年の市場規模が２０１０年の約７割に縮小する、12.6→8.8兆円（ｐ２４）

・農地改革により、地主・小作という制度は消滅したが、大家・店子のほうは、今のオーナーと入居者の関係にほぼそのまま引き継がれた（ｐ２５）

・不動産投資に限らず、ビジネス全般に言えることだが、何かを判断するときに感情を交えると失敗する確率が高まる（ｐ３１）

・投資用不動産を購入するなら、土地勘のある場所を選ぶ、今住んでいる場所、住んだことのある場所（ｐ３６)

・構造別耐用年数は、鉄筋コンクリート（RC)が４７年、重量鉄骨：３４年、軽量鉄骨や木造は２２年、残存耐用年数は、構造別耐用年数から築年数を差し引いて求める（ｐ６０）

・新築物件は瑕疵担保責任があるので、１０年間は大きな不具合は保証されるが、中古物件の場合はその時点までにどれだけの修繕を行ってきたかを内覧時に積算する必要がある（ｐ８７）

・サブリース契約でオーナーに支払われる賃料は家賃の８－９割、空室の家賃を保証しない「免責期間」に注意する（ｐ１２８）

・取得してから５年以内に売却した場合の売却益は、短期譲渡所得とされて税率は３９％（３０＋９％）、５年を超えるとと長期譲渡所得となり、税率は２０％（１５＋５％）となる（ｐ１５１）

・ローンを使わず自己資金で物件を購入した場合は、減価償却分がそのままCFに影響するため、減税効果が生まれる（ｐ１５９）

・土地と建物の比率の算出は、４種類あり、税務上有利な割合を選んで減価償却可能、また、土地・躯体・設備の三分割も可能（ｐ１６３、１６７）

・不動産投資は、資産が激減することがない、これば株式投資との相違。のんびりと自分のペースで戦略も立てられる（ｐ１７５、１７７）

2016年5月3日作成

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・投資用不動産を購入するなら、

　土地勘のある場所が良い。土地勘のある場所なら、失敗するリスクもも減る。

・儲からない物件とは、コストが大きく、収入が少ない物件のこと。
購入価格が高い物件
安定した家賃収入が見込めても、売却時に大きな損失を被る可能性のある物件
賃料の下落率が高い物件
通常、家賃は周辺の強豪物件から相場の下落があるが、交通の便が悪い、リッチに難がある、近くの大学が移転する、があった場合、家賃相場は急落する。
修繕費用などのランニングコスト
入居者トラブルが発生する物件
空室率の高い物件
投資を始めるときの判断軸
キャピタルゲインとインカムゲインの両方を見る。どちらか一方ではダメ。
コスト
修繕費用
1平米あたり月額100円
中古物件を購入する際は、それまでに何回修繕しているか計算した方が良い。何十年保有するつもりなのかを考えて。
リフォーム代
一回あたりにどれくらい必要とするのか、聞いておかないとまずそうだ。
残債と出口シミュレーションをする
節税対策
不動産投資はもともと税金対策には不向き。節税をやりすぎるとかえって経営リスクが高まる。
いまの自分の不動産投資形態は、サブリースというもの。
不動産投資の最悪の事態
大きな残債があるため売却できず、家賃が下がって、毎月の収支が赤字
家賃相場は必ず下がる
そうならないために、投資開始時点で、出口の残債と、売却価格を常に意識しておく必要がある

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タイトルはともかく、至極まっとうな不動産投資入門書。チェックリストとしてよくできていると思う。一つ一つ聞いていけばいいわけで。

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不動産投資の書籍は最近多く見かけますが、結構と初心者でも大丈夫と言う内容に偏った物も見かけます。ただ、それが全般に当てはまる話かと言えば、万全な物ではありません。如何にも、投資で稼げますよと言う話とは対極しているであろう、様々なリスクもあると言う事に焦点を当てて書かれている本書。上手い話しだけを鵜呑みにするのではなく、現実にはこのような事も起こる可能性がありますよ。そんな意味が分かるかと思います。

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不動産投資に関する鑑定評価の手法・銀行の融資事情・不動産管理会社の事情・不動産に関する税務など、不動産投資に関する知識を簡便ではあるがきちんと説明されていて、この著者は本当に勉強されてる方だと感じた。
これから数十冊不動産投資に関する本を読む予定でまだはじめなので、他の不動産投資家の書いた本にくらべてどうかはわからないが、十分に読む価値はあったと感じた。