不動産投資の噓

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http://www.ichiyoku.net/entry/2017/10/02/002720

不動産購入～出口（売却）までをスナップショットではなく、ビデオで見て、収支シュミレーションをする事の重要性を学ぶ事ができます。

物件売却迄を見据えず、ふんわりと不動産投資を始める事の危険性を訴えかけた本です。

物件評価をするための市場分析方法や投資指標を利用しての分析手法など、具体的な手法の紹介が富んでおり、これから実際の候補物件を選定する際に重宝する内容がギッシリです。

私は本の中で紹介されている投資指標の計算式をエクセルにして、物件評価時に算出できるようにしています。客観的・定量的な物件評価ができるようになりますよ

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不動産投資でよく言われるワードが嘘である理由について、不動産のプロである著者が綴る。
不動産投資についての関心の有無は別として、自身に置き換えて、色々な示唆の得られた1冊。特に重要と感じたのは下記3点。

まずは、何事においても専門知識を有することの有用性の大きさ。
なまじ聞きかじったような情報や、ネットですぐに手に入るような情報だけを頼りに、
大きな意思決定（本書で言えば不動産投資）をすることは、リスクにしかなりえない。

次いで、専門家との情報の非対称性の大きさをもっとよく理解すること。
悪意があるかどうかは別の話となるが、専門家との間には大きな情報の隔たりがあり、
そこを理解しておかないと、誤った意思決定をしかねない。

最後に、判断をする際に複数の意見を参考にすること。
専門家の意見をありがたく思うことなく、セカンドオピニオンの意見も必ず収集し、
偏った意思決定にならないようにすることも必要。

やはり自分を大きくしていくには、インプットが重要というか不可欠であり、
何事にも関心を持ち、自分をレベルアップさせていく。

また、老後の資産形成についても、もっと真剣に考えようと思った。

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不動産投資は不労所得、は宣伝文句。
有名投資家も商売をしている。
高利回りの嘘。
支出が多ければ赤字になる。
立地は、ベストというものはない。
「都市データパック」全国を806に分けて紹介。
地方のRC物件しか買わない、は偏った投資観。

空き室よりもテナントリテンション。費用対効果が高い。
自主管理は趣味の問題。
火災保険でそのほかの災害にも対処できないか。

東京オリンピックまで地価は上がり続けない。その前にピークを迎える。
出口戦略を考える。
法人で融資を受ける。
購入時から出口を見据える。

大型RCはババ抜き。大規模修繕が発生する前に売る。

お金のない中でレパレッジを効かせられるのが不動産投資。

節税目的は無意味。

ふるさと納税は個人だけでなく法人でも可能。

課税所得を上げるには金の売買が一番いい。繰り返しができるので調整しやすい。物件価格がある程度大きくないと消費税還付は利点がない。

海外投資は難しい。レパレッジを効かせることは難しい。海外金融投資もおすすめ。

投資はFIRE＝金融商品、保険、不動産。

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ネガティブよりな内容かと思ったら意外とそうではなく、甘すぎる言葉に騙されないようにというまっとうな内容。
不動産投資自体を否定するわけではない。
個人的には法人の話が参考になった。

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この数十年、色々と投資の勉強をしてきましたが、なかなか手を出せないのが不動産投資です。対象を日本にすると、人口減少や東京圏への一極集中、世帯人数の変化等、色々考えると、借金をした「レバレッジ投資」をするのが怖くなってしまいます。

世の中には、借金を上手に使って、節税等を始めとしたメリットを享受しましょう、という、口当たりの良い本がありますが、私は読むだけにとどめてきたのが現状です。

そんな私にとって、「不動産投資の嘘」というタイトルは、十分に私の関心を惹くものでした。ネットで見つけた本です、大変参考にして読むことができました。しかし、よんだ後に、不動産投資をしよう！と思えなかったのは、この本に書かれていた数々の真実のお蔭だと思います。

以下は気になったポイントです。

・銀行の融資期間は、法定耐用年数から築年数を引いた年数で決まってくる。アメリカの場合、購入するごとに、税務的にも融資期間的にもリセットされるが、日本の場合は、この耐用年数の考え方があるため、出口戦略にも影響する（ｐ２４）

・法人名義で購入する場合、法人の住所を自宅以外にする、役員報酬を受け取らない等の条件がある（ｐ４１）

・キャッシュフローが出ていたとしても、１年で見ている「スナップショット」であり、出口までをシミュレーションした「ビデオ」で見ると、投資としてあっていない場合もある（ｐ５１）

・物事には、必ず理由がある。それが、その投資家だからこそ、その時代だからこそ、といった特殊事情であれば、再現性がない、と判断される（ｐ５３）

・所有物件を何棟持っていようとも、キャッシュフローと残債と、資産価値のバランスを見なければ、本当に成功しているかは判別できない（ｐ５７）

・実際にリタイヤして、うまくいっている有名投資家の多くは、今でも物件の売買を繰り返しながら、資産の組み換えを絶えず行っている（ｐ６１）

・情報交換できる仲間を増やすのがお薦め、その際のポイントは、なるべく自分と同じスタンスの投資家を見つけること（ｐ６５）

・投資用不動産の専門的な資格といえば、CPMがある、不動産投資の経営をコンサルティングできる資格（ｐ８６）

・自分が購入しようとしているエリアがどんな地域なのか、需要と供給のバランスや人口などは、自分で調べるべき（ｐ９５）

・居住系不動産分析において大事なことは、人口ではなく、世帯数を見ること（ｐ９８）

・RC造の物件は耐用年数が４７年、築２０年のバアイ、最低の出口を考えるのが７年後となる、この場合はまだ採算が合うだろう（ｐ１６３）

・２０１６年にマイナス金利が発表されて、風向きが変わった。考え方は、今までの積算評価でなく、収益還元法で考える銀行が増えている（ｐ１６５）

・法人スキームで法人を作る場合は、合同会社でもよい、不動産管理会社は、個人の賃貸部増産の管理のみを行う。家賃収入の５－８％が法人へ移せる利益（ｐ１８２）

・法人でクレジットカードを作ると、それで経費で落ちるようになる（ｐ１８７）

・年収が１０００万円以上ある人は、税金の問題があるので、個人で借りずに法人で行った方がよいだろう（ｐ１８８）

・新築区分マンションで節税対策は、まったくお薦めできない。ローンを払って毎月損失が出ている場合は、最終的に残るのは築古の区分所有マンションとなる（ｐ１９５）

・減価償却できるのは、建物のみで、土地はできない。土地は時間経過で価値が減少するものではないから。（ｐ１９８）

・ふるさと納税ポータルサイト「ふるさとチョイス」では、クレジットカード決済できる自治体もある、２０１５年４月から、納税先の自治体数が５つ以内であれば、ふるさと納税を行った各自治体に申請することで、確定申告がるようになる特例制度が始まった（ｐ２０１）

・資産をふやすのであれば、レバレッジの効きやすい国内の不動産投資が最も良い（ｐ２１３）

2016年7月10日作成

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不動産投資をどういった理由・基準で法人化した方がいいのか、最初から法人化した方がいい場合、個人のままでいい場合の理由がわかりやすく書かれていてとても勉強になった。さらに、保険を活用した節税の方法など、ふわっと耳にしたことはあるが実際にどうやって節税しているのかわからなかった方法についても説明していただき、その点でもとても勉強になった。この本は絶対読んだ方がいいです。

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イールドギャップは
表面利回りー借入金利　ではなく
FCR ー　K％で見る．

都市データパック

CFがマイナスでも出口戦略を見据えておけば投資に値する可能性もある．
出口を考えること．

出口には市況・自分が売主になった時の買い手の状況も考慮する．

資本収益率大事．融資を受ける旨味はそこ．

筆者は法人での所有を進めている稼げるようになるといかに稼ぐかというよりいかに納税しないかになるんだなあ　まさに資本主義ゲーム

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不動産投資に関する本です。
どの様な数値が必要なのか、分かりやすく解説している良書です。
不動産を投資として、他の金融商品と比べている視点は面白いです。
不動産投資の目的の記載を読み、確かにその通りであるとも感じました。
　
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「不動産投資の目的」を以下にまとめます。
① 定期的な収益、つまりキャッシュフロー
② 資本の保護
③ 資本の増加
④ 不動産特有の特徴であるレバレッジをかけられる
⑤ 所得・税務上の利得、税金対策