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本命米国不動産投資

本命米国不動産投資 みんなのレビュー

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2016/03/20 10:16

投稿元:ブクログ

最近食事をしている時に、ある方から、米国トヨタ自動車の本社が長らく本拠地にしていた、カリフォルニア州からテキサス州へ移転することを知りました。更に、それまで日本の三大メーカが本拠にしていた同州から、日産はテネシー州へ、本田はトヨタと同じくテキサス州へ移転していたことを、この本で初めて知りました。

この本は、米国不動産投資を推奨する本ですが、その結論を出すにあたって、それ以外の候補である、日本や新興国の不動産投資をする場合の制度・仕組みの違いを明確にした上で、米国固有のシステムが確立されているかこと、さらに米国不動産を保有した場合に、日本の税法と照らし合わせてどのようなメリットがあるかを解説しています。

シェールガス・オイルの増産により、アメリカ内エネルギーコストが低下することにより、アメリカ経済の発展すると言われています。また先進国のなかで、移民政策の活用により、唯一人口が増え続ける点も、軍事力・基軸通貨を保持している点と合わせて魅力的なようですね。

この本では、カリフォルニア州とテキサス州が紹介されていますが、この本を読んで初めて、私が勤務している会社がテキサス州に工場を保有していることを思い出し位置を確認しました。アメリカ南海岸と言えば、数年前に大被害をもたらした「ハリケーン」が記憶にあるのですが、それらのリスクを考慮に入れながら、この地域を魅力について更に勉強していきたいと思いました。

以下は気になったポイントです。

・海外の不動産投資は、為替取引が絡んでくるので、不動産に投資するのと同時に「現地通貨」に投資することになる。不動産自体のリスクに加えて、通貨リスクも抱えることになる(p22)

・新興国の海外不動産投資でおさえておくべきなのが、物件が完成しないというリスク、2・3年後に完成予定の「プレビルド案件」が多い(p23)

・カントリーリスクとは、1)国債デフォルト、2)インフレ、3)内乱や革命、4)外資規制、がある(p31)

・米国がある程度の経済成長率を維持できるのは、ひとつとして移民政策が成功している。毎年100万人の移民を受け入れている(p41)

・インフレ率の高い国の通貨は、通貨価値が下落するため、為替市場でも売られやすくなる(p48)

・日本の木造建築は、築30年以上で建物価値がゼロになる、米国は築50年くらいは当たり前、築30年の建物の場合、物件価格に占める建物価格の割合が70%以上を占めるケースがある(p51)

・日本の不動産市況は、1990年初頭にピークを迎えて、2014年の今の回復していないが、米国はたった6年で過去の水準を取り戻した(p55)

・シェール石油の取り組みをみても、既得権益を持った大企業が、ベンチャー企業を潰すのではなく育てようとする。これが米国の成功を支える源泉となっている(p58)

・民主党は大きな政府を志向し、税による所得再分配機能の有効性を信じていて社会保障を充実させようとする。民主党は小さな政府を目指し、税負担を減らして国民から国を活性化させよう��する(p60)

・シェールガス、シェールオイルの採掘可能年数は100年以上と言われている、この35年でこれほど経済的にインパクトを与える事実に直面したことがない(p83)

・米国での中古住宅販売件数は年間600万件、新築比較(140万)で多い。日本は、新築120万に対して、中古販売はわずか15万(p86)

・7000万の物件がある通り面した物件は、他の家もおおむね同等の不動産価格で取引される、3000万円の物件があることは、まずありえない。築年数は殆ど関係ない。(p89)

・シニア向けコンドミニアム(マンション)は、年齢が55歳にならないと入居できない決まりになっている(p92)

・米国不動産の流動性の高さは、多くの米国人が頻繁に(一生に4回)住むところを変えているから(p93)

・米国不動産でキャピタルゲインを狙った投資がしやすい環境が整っているのは、1)不動産売買に中立的な第三者が介在する、エスクロー(キャッシュを管理するシステム、p107)・アブレイザー(物件査定)・インスペクター(物件調査)・タイトルカンパニー(名義書き換え、物件に関するあらゆる情報を管理等)により透明性が高い、2)不動産の売り先が、米国では基本的に米国人、これは新興国比較で非常に魅力的(p94)

・不動産業者のライセンスは、州毎に発行されている(p101)

・日本から米国不動産を購入した場合、日本国内における課税は、日本の税制にのっとって行われる。耐用年数も日本の税制に基づくので、築22年を超えた木造物件は減価償却年数は4年(法定耐用年数:22年x20%=4年)になる。この部分が日本において非常に高い節税効果をもたらす(p135、137、141)

・減価償却とは、毎年お金が出ていないのに、税務上は経費として認めてくれるもの(p136)

・米国で教育水準の高い地域とは、優れた大学に入れる実力のある、よい高校があるかどうか、このような地域には新築物件はできない(p147)

・ニューヨークは土地が狭いので、鉄筋コンクリート造りが多いので、4年間の減価償却期間が取れない(p151)

・お薦めする4つの地域は、カリフォルニア州のロサンゼルス、南カリフォルニア、テキサス州のダラス、コーパス・クリスティである(p153)

・米国トヨタが移転してくる場所は、テキサス州ダラス北部にある、プレイノという街(p156)

・テキサス州、コーパス・クリスティは、全米5位の取り扱いを誇るコーパス港あり、シェール層から一番近い港町、現在人口34万人、今後9年間で68万人に倍増すると言われている(p157)

・カリフォルニア州は、今のところ、シェールガス規制が敷かれている、経済は十分に回っているので(p163)

・2006年には日産自動車が、カリフォルニア州ガーデナから、テネシー州ナッシュビル、本田は2013年4月に、同州トーランスから、オハイオ州メリーズビル、トヨタは2014-16年にテキサス州プレイノに移転(p50)

・テキサス州の不動産投資は、基本はインカムゲイン、キャピタルゲインは長期で狙うべき(p188)

・シェールガスやオイルが採掘できるところでは、経済効果が高まり、住宅保有率が上昇したり、賃料が上がるという数字が統計的にも確認されている(p189)

・コーパス・クリスティには労働者が集まってくるので、賃貸ビジネスは大きな利益を生むだろう(p193)

2016年3月20日作成

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