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相続税・贈与税土地評価実務テキスト 基礎から具体的な減価要因の見極め方まで

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2016/07/15 21:15

投稿元:ブクログ

相続税における土地評価実務について不動産鑑定士の視点から解説。税務上の土地評価というと財産評価基本通達をすぐ引用しがちだが、その前に不動産に関する基礎知識や建築基準法、土地計画法などの不動産関連法規を理解していないといけないことがよくわかった。不動産に関する基礎知識として、面積単位の換算などは基本中の基本と言えるだろう。
1坪≒3.305785㎡
1㎡≒0.3025坪
1a(アール)=100㎡
1ha(ヘクタール)=100a
1ha=10,000㎡
1反=300坪

P5
縄延び・縄伸び(なわのび)とは、登記簿記載の面積より実測面積の方が広い場合のことをいいます。
P19
「市街化区域」は、既に市街地となっている区域、または概ね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域です。国土の約4%程度しかありませんが、人口の7割弱が住んでいます。
「市街化調整区域」は、市街化を抑制すべき区域です。国土の約10%が市街化調整区域に指定されており、人口の10%弱が住んでいます。
そして市街化区域と市街化調整区域といった区域区分が定められていない区域が「非線引き都市計画区域」です。国土の約12%を占め、人口は17%弱が住んでいます。
P109
建築基準法第42条第2項に規定されている道路(2項道路)に接している土地が、道路中心線から2mの位置まで土地の奥の方に後退し道路の一部として提供することを「セットバック」といいます。この2項道路に接している土地は将来、建物の建て替え等に際して、中心線から2mの線までの部分を道路用地として提供しなければなりません。
P180
通常の純山林の評価は、「固定資産税評価額×純山林の倍率」という計算式で評価額を算出しますが、市街地山林を純山林評価する場合は、税務署から倍率を考慮した近傍純山林の単価が提示されます。したがって「近傍純山林の㎡単価×地積(㎡)」という計算式になります。
P206
固定資産税の課税地目や面積が評価時点(相続・贈与の時点)の状況と相違するのであれば、評基通に従った土地評価においては現実の状況に応じて地目や面積を是正する必要があります。
P241
毎年1月1日現在の標準的な土地の価格を示した国土交通省公表の地価公示価格を100とすると、相続税の路線価は80、固定資産税評価額は70を目安に設定されています。実際の時価(市場価格)は全国的にみれば地域によって差があるものの、概ね70~110程度です。
P247
「時価よりも高い」と気付くためにはどうしたらよいのでしょうか。
「自分だったらこの価格で買うか」と自問することです。いわゆる相場観での判断です。この感覚が非常に重要です。
・建物が建てられないこの土地を5,000万円で買うか?
・高低差があって造成するのが大変そうなこの土地、3,000万円で買うか?
といった具合に自問してみてください。
P252
公図を見ただけでは減価要因があるかどうかピンときませんが、評価の度に公図を見て現地調査・役所調査を手順通りに行うようにしていれば、そのうちピンとくるようになります。根気強く公図を見続けて経験を積むようにしま���ょう。

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