不動産屋にだまされるな 「家あまり」時代の売買戦略 （中公新書ラクレ）

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「人生最大の買い物」といわれる家（不動産）。都心でバブルの様相を呈しても、郊外に目を向ければいくら値を下げても売れないなど、不動産をめぐる状況はますます複雑に。一方でコミュニケーションの多様化や少子高齢化が進む中、「オークション」や「個人間売買」が現実になるなど、その売買でこれまでの常識が通用しなくなりつつある。その変化を捉え、新しい知識を得よ、と主張するのが、会計事務所所長・山田氏。氏によれば、従来の不動産取引はあくまで業界が潤うために制度が作られ、そこに激しい競争やノルマが加わった結果、消費者の利益を損なうことを厭わず、「買わせる」「売らせる」商売が続いてきたとのこと。
しかしそうした状況も、フィンテックに続いて始まる「不動産テック」や広まり始めた「直取引」により、革命前夜にあると言います。そこでこれからの時代におトクに売買をする方法・考え方をこの本に詰め込んでもらいました。あくどい不動産屋が使うテクニックの数々、ソンをしないための「買うときに考えるのは『売ること』」「バイブルはピケティ」といった新しい考え、最新の税や控除の使い方……。賢い人ほど家を安く買い、高く売る時代に、今あなたは立っています。
これから先、不動産屋にも国にも、とにかくもう誰にもだまされたくないなら、まずこれを読め!

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この本は長年に渡って不動産取引にかかわる税務にかかわってこられた、公認会計士・税理士によってかかれた本です。不動産取引をするときの注意点を、購入者の立場から見て書かれた本です。今までに私が読んだ本は、主に、不動産売買をされている業界の人によって書かれていた本であったので、私としては初めて知った制度も紹介されていて参考になしました。

冒頭部分に書かれていますが、特別な知識を持たずにいると、不動産屋さんをのぞいていて１ストライク、マイホーム購入して２ストライク、売却して三振だそうです。三振でなく、ヒットを打つために必要なこととは、１）情報で負けない、２）自分の頭で常に考える、と記されています。

この本を読むことで、必要な情報を得て、それを更新する仕組みを作ったうえで、常に自分の頭で考える癖をつけることが私には求められていると感じました。

しかし日本の制度はまだ閉鎖的（遅れているというべきか迷います）なので、不動産を買うときは、その場所を好きになって納得して買うのが一番良いと思いました。資産価値は下がっても、住みやすいのは嬉しいことなので。

以下は気になったポイントです。

・不動産との付き合いで大事なのは、１）情報で負けない、２）自分の頭で常に考える（ｐ８）

・この本は、不動産に長けた知識を持つ人たちとある程度対等に渡り合い、一方的にだまされることもなく、価値ある不動産とのお付き合いをしてもらうためのガイドブックとした（ｐ１０）

・不動産業の核をなす宅建業法で、契約が成立する前に不動産屋が仲介手数料をもらうことは固く禁じられている（ｐ２３）

・住宅ローンを開発したのは、銀行ではなく不動産屋、その実態はあくまで不動産屋が家を効率よく売るために作られたスキームである、これはとても重要なポイント（ｐ４４）

・情報においては不動産屋と同じ位置にたつことはできない、業者専門の物件情報網（レインズ）を使うことができる（ｐ６３）

・双方代理（両手仲介）が制度上可能なことによって、消費者と不動産屋の利益が一致しにくくなっている（ｐ７１）

・畳の大きさは、京間＞中京間＞江戸間＞団地間があり、1.8-1.4m^2も異なる（ｐ８１）

・仲介手数料の上限は、物件価格ｘ３％＋６万円であり、これ以上とれば罰せられるもの、実際に支払う額はこの限度額内で話し合いで決めるもの、３０万円へ向かっているといって間違いない（ｐ８９、９０）

・日本は海外と比べて中古不動産の流通が少ない、全体の14%程度、アメリカは83％、イギリス87％、フランス68％（ｐ１０１）

・婚姻期間２０年以上であれば、2000万円分（基礎控除含めて2110万円）まで、マイホーム購入資金かマイホーム持ち分を、夫から妻へ渡すことができ、妻のほうは贈与税はかからない（ｐ１７０）

・木造マイホームは３３年償却、鉄筋コンクリートは７０年償却となる（ｐ１７３）

2017年5月7日作成

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公認会計士が書いた不動産の本であるが、今までは、中古物件の買い方。あるいは、節税の仕方、いい物件の見分け方などを書かれている本があるが、この本には、他に書かれていない不動産屋の儲ける手口、また、不動産屋は、儲けるために素人の売り主、買主からいかに搾取するかが書かれている。その手口を披露している本は、この本だけです。不動産の取引をする前にぜひ一度は参考にして、買うときに他の本を読んで、確認するのがいいと思う。

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■不動産業者専門の物件情報網「Real Estate Information Network System（レインズ）」
・https://system.reins.jp/
・宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣から指定を受けた「不動産流通機構」
■家を売るときの契約3種
①専属専任媒介契約：取り扱うことができるのは1社のみで客は自分で買い手を探すことができない。その代り不動産屋は物件情報をレインズへ5日以内に載せる義務がある。
②専任媒介契約：取り扱うことができるのは1社のみだが，客も自分で買い手を探すことができる。この場合，窓口となる不動産屋は物件情報をレインズへ7日以内に載せる義務がある。
③一般媒介契約：売却の依頼を複数社にお願いでき，客も自ら買い手を探すことができる。その代り不動産屋が物件情報をレインズに載せるかどうかも自由。
■不動産屋は売主の代理人（仲介人）と買主の代理人（仲介人）を兼ねることができる，いわば「双方代理」が制度上許されているため，「専属専任媒介契約」にこだわる。
■ローンを組む際は「団信（団体信用生命保険）」へ入ること。借金の返済者が死亡すればその借金は帳消しとなるという借りる側に有利な制度。

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不動産屋と言うとどんなイメージが出てくるだろうか？そんな不動産屋の表面ではなく裏側も上手く書かれているので、これから不動産を賃貸・購入しようと考えている方には、一読しても損はないかと思います。しかし、現在の法律の改正が無い限り、無知な素人は損をする率が高い印象を受けます。個人も、知らないよりは知っている方がマシなのは当然、このような書籍は無知を埋めてくれるのではないでしょうか。

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亭主の机上から拝借。
自分じゃ絶対手にしない本と出会えるのも夫婦生活の特権か？と言うより、いきなり変な買い物せんやろなーと見張っておかな。。。

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本書は、いかに不動産業界が不動産取引において優位な立場に立っているかということを教えてくれる。情報では、絶対に不動産屋には勝つことができないし、仲介してもらうと破格の高値をもっていかれる。どう頑張っても素人には負け戦である。
常に税金の勉強をして知識を蓄えておくこと、不動産関係者の上手い口車には乗せられないこと、長期戦になることを覚悟すること。素人の一般消費者ができるだけ不利益を被らないようにするには、このような対策しかないのではないか。

なお、本書の内容は、やっぱりそうだよなという、不動産屋の立場から少し考えれば分かるようなことなので、そこまで真剣に読む必要はない。

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個人間でのマイホームの売買、つまり「直取引」は法律上、まったく問題ない。「宅建資格がないと」とか「司法書士が間に入らないと」などとも考えがちだが、売主も買主も納得いく状況で、あくまで個人間でマイホームを売買するのであれば、特別な資格は必要ないし消費税もかからない。(p.209)

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不動産の購入を考えているなら是非一度読んだ方が良いです。
金融商品はインサイダー取引は違法だが不動産はインサイダーも売買できる。
業者の手数料販売価格×3%+6万円は法律の上限。

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自分が、不動産関係に携わっているので、主張はよく理解できた。ただ、世の中の仕組みを変えるのは、ペンではなく、国家とスキャンダルだと思う。