目次
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はじめに
第１章 自分の老後は“今の自分”次第！
あなたの老後、心配ではありませんか？
●年収が高い人ほど要注意
●数十年後の老後は、「今」考えなければ間に合わないかもしれない
●「私設年金」に興味を持ってほしい
資産運用の重要性：30歳代から始めなければならないこと
●30代と言わず、早ければ早いほどいい
●年金が始まる頃にローン返済が終わっている状態が理想的
●自ら体験したからこそ、不動産投資を伝えていきたい
投資用不動産を資産に組み込む意義
●「大家さん」になるのは、決してハードルは高くない
●「レバレッジ（少ない手元資金で多額の運用）」が不動産投資の特徴
不動産投資は「私設年金」である
●公的年金に依存しない生き方を
●ローンを組むならサラリーマンのうちに
年収700万円以上の会社員は、不動産投資を考えよう
●不動産投資ローンへの銀行の取り組みは、年々厳しくなっている
●自己資金・自己資産によって信用力が増すこともある
早いうちから始めれば、複数の投資物件を購入し、事業を拡大できる
●「共同担保」を活用していけば、手元資金を使わず買い増しできる
●自己資金・自己資産によって信用力が増すこともある
個人事業主や会社経営者も不動産投資ローンは借りられるが
●個人事業主は節税のしすぎに注意
●会社経営者は、融資の審査に会社の決算書を確認される
投資用不動産の節税効果とは？
●年収1000万円を超えたら節税としての不動産投資を考えてもいい
第２章 これだけは知っておきたい不動産投資のしくみ
不動産投資とはどういうものか？
●不動産投資の主目的は、「キャッシュフローを得ること」
●不動産投資によって得られるメリット
●「いいかも」と思ったら、不動産投資を検討しよう
不動産投資はローリスク、ミドルリターン
●不動産投資のリスクは限りなく
●不動産価格の上下に一喜一憂せず、長い目線を持とう
不動産投資は、利益を出しやすい
●会社経営と不動産賃貸経営を比較すれば、いかにローリスクかがわかる
おすすめしない物件とは？
●1棟を買える人が新築区分マンションを買うのはおすすめできない
●新築のように価格設定が高ければ、キャッシュフローは厳しくなる
不動産投資のデメリットも知っておこう
●3割が空室になってもキャッシュフローがマイナスにならない物件選びを
●本当に居住しているのかを確認する
●大規模な修繕が必要かどうかも、大切な確認ポイント
●資料の開示を依頼しつつ、不動産会社の対応も見極めよう
業者選びや理論武装で結果が変わってくる
●マイナスになることを話してくれるか見極めつつ、聞くべきことは聞いてみよう
●地域の需要や賃貸状況、居住期間も確認しよう
金融機関によって融資の傾向が異なる
●銀行の融資基準や姿勢は、かならずしも一定ではない
●金融機関は基本的に築年数を重視する
●不動産会社に金融機関への口利きを相談するのもいい
「副業禁止」でも、不動産投資はできる！！
●就業規則を確認しつつ、ニーズや計画によって方向性を考えよう
管理会社はこんなサポートをしてくれる！
●管理会社は「購入後」のサポート役
●管理会社もいろいろなので、不満はきちんと伝えよう
第３章 「失敗しない」不動産投資のためにかならず押さえるべきこと
地域、物件から見極めて、「空室リスク」を避ける
●空室リスクを避けることが、失敗しないための最大のポイント
●地域の環境から投資物件を見極める
●物件そのものから、投資物件を見極める
入居したくなる物件にする
●工夫して入居したくなる物件にする
管理会社を見極める
●管理会社の「リーシング」への取り組みが重要
●大手だからいい、というわけではない
●サブリース（空室保証）は契約書をじっくり確認してから
区分マンションか？ 1棟収益物件化？
●キャッシュフローのマイナスを避けるには、1棟収益物件がいい
●1棟収益物件を購入できる人、できない人
●1棟収益物件はどれくらいの金額から購入できる？
こんな物件は不動産投資に向いている
●最優先は、「1棟のアパート・マンション」
タイプ別のキャッシュフロー比較
●「中古の区分マンション」のキャッシュフローとその要因
●「中古の1棟マンション」のキャッシュフローとその要因
●「中古の1棟マンション（共同担保）」のキャッシュフローとその要因
●利回りは高いほうがいいけれど、バランスが大切
「売却益（キャピタルゲイン）」をメインで考えない
●値上がり益自体は喜ばしいこと
●長期保有、賃料収入（インカムゲイン）重視で考えよう
家賃の滞納が発生したとき
●保証会社と契約してリスクを減らす
●家賃滞納があったときの実際
地域や建物の構造を見極め、自然災害への対処も忘れない
●地域ごとに利回りは異なり、建物の構造でも利回りは違ってくる
●自然災害は、火災保険や地震保険でカバーする
第４章 物件選びのポイントは？
不動産の価格判断の方法
●出口まで見据えて投資をしよう
●地域の特性を見極める
こんな物件は要注意
●実際に物件を見て、細部まで確認すること
●建物のチェック
●入居者のモラルも確認する
不動産投資物件を選ぶために押さえておきたいこと
●4室以上ある1棟物件を選ぶのがおすすめ
●銀行も、複数の選択肢から選ぶようにしよう
不動産選びは不動産業者選び
●プランを聞いてくれて、選択肢を提供してくれる業者を選ぼう
不動産業者とのいいお付き合いで、未公開物件を紹介してもらう
●いい関係を築くことで恩恵を受けられる可能性も
投資用物件は自宅の近く？ 地域は関係ない？
●フィルターをかけることで、選択肢が狭まってしまう
もっとも注意が必要な物件とは？
●事故物件は大丈夫？ 違法建築には要注意
ボロボロの物件でも大丈夫？
●リノベーションで優良物件になることもある
物件選びのポイント～その他～
●主要なポータルサイトで物件を探そう
●利回りと借入金利の黄金比（イールドギャップ4％以上の物件を選ぶ）
第５章 不動産投資を始めよう！
不動産投資に関わるさまざまな費用とは？
●不動産投資の初期コストとランニングコスト
上手なお金の借り方＝銀行をうまく利用する方法
●銀行によって融資の基準が違う
●メガバンクは融資の条件が悪い
○○な人は融資が受けられない
●消費者金融を使っている人、所得を下げすぎている個人事業主はNG
売買契約書では、この2点に注意
●「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」についての知識を知っておこう
●「瑕疵担保責任」は、業者と一般人では扱いが異なる
●ローン特約条項はかならずつけよう
管理会社はどう選ぶ？
●すぐ対応してくれる会社、良心的な会社を選ぼう
●管理会社によっては満室が決まることもある
住宅ローンとアパートローンを併用するときの注意点は？
●自宅より先に不動産投資の物件を購入することで家賃収入が入ってくる
借入条件を有利にするために必要なこととは？
●年収の金額に、融資の基準となる壁が存在する
●借入に不利になることは早めに解決しておく
不動産投資ローンの種類
●固定、変動金利、それぞれにメリット・デメリットがある
●返済期間は「変動金利」「元利均等返済」をベースに
ローンの金利が上昇した場合には、どうする？
●ローンの金利上昇の数字は限度が決まっている
家賃相場はどうやって調べる？
●媒体を利用して調べることもできる
「買い増し」のチャンスはいつ？
●共同担保に入れて2棟目を購入する
法人化で事業拡大！ 法人なら、株式会社？ 合同会社？
●資産管理法人は、「合同会社」でいい
不動産投資で理想の未来を得るために
●それぞれのお客様によって目的は違う
不動産投資デビューするには、まさに30歳くらいがチャンスです！
●余裕のある老後を過ごすために
不動産投資が心配な人のためのＱ＆Ａ（まとめ）
●不安は取り除いておきましょう
Ｑ．空室リスクが心配です。注意点を教えてください。
Ｑ．投資物件に災害があった場合は、どうしたらいいのでしょうか？
Ｑ．水害のある地域の物件なのかどうかが気になります。
Ｑ．入居者の家賃の滞納の問題が出てきたときはどうしたらいいでしょうか？
Ｑ．絶対に手を出してはいけない物件はありますか？
おわりに～不動産投資でBright Future！～
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