目次
完全版 不動産投資の嘘
- 大村昌慶
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はじめに
序章 不動産投資は「嘘」で塗り固められている
[購入編]
第１章 融資の嘘
「高収益物件ほど融資が下りやすい」は嘘
高収益＝高利回り物件ほど融資が出やすい？
銀行が融資を出す基準を理解する
銀行にとって望ましい投資家の属性とは？
不動産業者の言うことを鵜呑みにしてはいけない
個人と法人の融資の違い
絶対にしてはいけない融資のパターン
自分に合った銀行とは？
借りる順番も大切。 銀行の選び方
コネクションを活用して有利な融資条件を引き出す
融資に強い不動産業者の見分け方
第２章 物件選びの嘘
「業者の”この物件は利回りが良いのでお薦めです”」は嘘
高利回りの嘘
業者のつく「嘘」とは
いくら高利回り物件でも支出が多ければ赤字になる
利回り30%でも赤字を垂れ流す物件
不動産投資の指標
そもそもキャッシュフローとは何か
大手不動産業者だから「安心」ということはない
無責任な有名投資家がすすめる物件はどうなのか
耳触りのいいキラーワードに騙されるな
有名投資家はあくまでも投資仲間の一人
独立しやすい不動産業界
信頼できる会社には「投資のプロ」がいる
第３章 立地の嘘
「”都心・駅近”なら必ず儲かる」は嘘
不動産投資家の立地に対する誤解
プロが教えるエリア分析の方法
市場分析の最終ステップは「対象物件」のリサーチ
地方は賃料水準が低くて修繕費割合が高い
不動産は景気と相場
不動産投資は利ザヤで稼ぐビジネス
レバレッジのメリット・デメリット
エリア選定と融資の関係は？
[運営編]
第４章 賃貸経営の嘘
「大手の管理会社に任せれば安心」は嘘
賃貸経営の嘘
費用対効果が高いのは既存顧客へのサービス
テナントリテンションによる効果
その管理会社は「最適」なのか
管理会社に必要なスキル
自主管理の弊害
管理会社の選び方
管理会社との付き合い方
火災保険の有効活用
建物メンテナンスには３種類ある
リフォーム業者の選び方・発注の仕方
第５章 法人化の嘘
「”５棟10室”になってから法人化しなさい」は嘘
不動産投資における法人は“２種類”
法人になるべき真のタイミングとは？
「宅建業を目指す」のは選択肢になりうる
どんな人が特に法人にした方が良いか
法人をどうつくればいいのか
法人化が会社にバレる可能性は？
いかなる場合でも投資はすべし
第６章 税金対策の嘘
「不動産投資で節税できる」は嘘
やっても意味がない節税とは？
減価償却と簿価について考える
そもそも減価償却とは何か？
知っておきたいデッドクロス
デッドクロスを回避するためには
経営者としてアウトソーシングを活用しよう
[出口編]
第７章 出口戦略の嘘
「不動産はずっと持ち続けるもの」は嘘
不動産の利益は出口で確定する
数字で見る不動産投資の収益シミュレーション
購入時から出口を見据える
売却の際の融資付け
地方築古RC投資の実例
木造物件の出口
出口戦略における物件の耐用年数
今は売り時かどうか
漠然と買ってはいけない
日本人の投資知識は低い
第８章 海外投資の嘘
「海外不動産は儲かる」は嘘
不動産投資は玉石混交、「詐欺話」も多い
海外不動産のリスクは高い
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