完全版 不動産投資の嘘

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図書館で見つけて、借りてみた。

事業をしている方には、参考になる本だと思う。

今年から新NISAが始まり、
巷で、色々な情報があふれている。

本を読んだり、YouTubeを視たり、
色々勉強をしているが、
素人には「投資」そのものが、難しく感じる。

ある本に、銀行に預けることも、銀行に投資をしている事と同じとあり、妙に納得。

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不動産投資を事業として考えていく人向けに書かれた本。サラリーマンが片手間でできるもんじゃないよということを丁寧に教えてくれています。しかしながら、不動産投資を事業として考えているレベルの人にとっては至極当然なことが書かれている。
特色ある主張としては、テナントリテンションが大事だよと言うことを教えてくれている。長く住んでもらったほうがいいよ。定期的に入居者の要望を聞いて、不動産の価値を上げる投資を行っていった方が良いよ。

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不動産コンサルタントが、不動産投資について述べた本。不動産投資の経験も豊富で、様々な専門家が出している本や講演内容を批判している。知識は豊富で参考になった。

「法定耐用年数；木造22年、鉄骨造27〜34年、鉄筋コンクリート47年」p26
「不動産投資の融資戦略を考えると、物件の立地に関しては銀行によって絞られてきますので、「このエリアに投資したい」というこだわりはなくてもいいということです。どちらにせよ、必ず市場調査を行うところからはじめるのが基本です」p115
「物件の自主管理でクオリティが高いオーナーは見たことがありません。本当に投資として考えるのであれば、別のところに時間を使った方がいいと思います」p127
「日本の場合は、借地借家法が著しくオーナー側に不利なので、用意周到に準備しておかないと、それをバトンタッチされた新オーナーも困ってしまいます。自主管理の場合はその辺が甘い人が多いと思います。手間もかかるところなので、プロに任せた方がいいと思います。放っておくと、あらゆることにおいて基本的に大家さんが損をしますので、揉めた時には、間に第三者が入っていたかどうかが重要になることがあります。やはり仲介業者というのは、入るだけの意味があるのです」p129
「個人売買もやめた方がいいと思います。仲介業者には手数料を払うだけの仲介責任があるので、仲介を入れることは大きなリスクヘッジでもあるのです」p129
「不動産投資で貯まったお金があれば、例えば5000万円程度のキャッシュができた時には、それをファンドや金融商品などで年間7〜9％程度で運用して収入を得るといった投資手法も取り入れていくのが望ましいと考えます」p147
「耐用年数から融資期間を判断する銀行もあります。例えばRC造の物件では耐用年数は47年。出口をどれぐらいで見るかにもよりますが、次に買う人が最低で20年は組める状態でないと厳しいと思います。そうすると残り、築27年が目安なのです」p163
「最初から法人で不動産を買うのには理由があります。まず個人の場合だと、譲渡時の税率が短期と長期で変わってきますが、法人であればそれが関係ありません。また、個人の場合だと今の収入に家賃収入がオンされてしまうので、累進課税で個人の所得税がどんどん上がっていきます。個人の場合ですと、そこで節税方法がほとんどないのです」p174

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市場と相場を見ながら、イノベーション後の物件がどれぐらいで売れそうか。検討をつけてリノベーションするか何もしないかを判断することが重要。

費用対効果が高いのは、既存顧客へのサービスで、既存顧客を大切にするために何をするのが効果的かと言う事は物件や入居者によって変わります。それをアンケートで聞くのが1番良いと思います。

良心的な金額で良い工事を行っている業者は人気があります。繁忙期に頼もうとすると忙しくて対応してもらえないこともあります。そのため、人気のある業者に頼む時は、閑散期を狙って工事を頼むのも手です。早い後期で対応してもらえたり、丁寧な施工してくれたりと様々なメリットがあります。

現場では融資をつける銀行があっても、将来出口を迎えるときに対応できる銀行がなく、買える方がいない場合もあります。