２０２５年東京不動産大暴落 （イースト新書）

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賃貸に15万円ほど毎月支払っている現状を考えると
家を買っても良いのではないかなどと嫁と話し合ったり
物件を何となく見たりしている時に出会った衝撃的な一冊。
「2025年東京不動産大暴落」このタイトルを見た時にこれだ！と思いました。

オリンピックがあるから東京の物件が値上がりしているという
噂というか尤もらしい話は確かに小耳に挟んだことはありましたが
オリンピック以外にも色々な要素が絡み合って今東京の一部で
局地的なバブル状態にあることが理解できました。
日銀の金利政策や外国からの投資マネーなどなど完全な事実ではないかもしれませんが
大まかなバブルへの流れと暴落に向かう道筋はよく分かりました。

この本のお陰でしばらくは賃貸で行こうという決心がつきました。
買いたい場所の物件価格が暴落というか適正になったところで購入するべきだと
改めて感じさせてくれました。

他にも日本の不動産市場の改善点(中古市場がもっと活性化するべき、不動産屋が
貸し手と借り手の両方から利益を得る通称「両手」取引をやめるべき、
レインズという不動産仲介業者向けの物件情報を公開する、民泊の合法化など)
が沢山提起されていますがこれらが少しでも実現してくれれば一般消費者としては
本当にありがたいなと思いました。

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目黒駅から徒歩5分程度の処に勤務して10年になりますが、駅ビルの横にタワーマンション（低層階には銀行等もあり）が建ちまして即日完売、そして数年前から建設中で近々完成予定の高層ビル（マンションとオフィスビル）のマンションの方は宣伝を見る限りは即日完売のようでした。

東京はオリンピックも控えていて、低迷していた日本の地価を久しぶりに上昇方向へ引っ張って行ってくれるのかなと思っていた矢先に、この本に出合いました。

この本によれば、東京五輪が終わって５年経過した2025年には東京不動産が大暴落、そのレベルも５０％も落ちるそうです。しかし著者によれば、それは本来の適正レベルに落ち着くとのことです。現在も都内で売り出されている新築マンションは確かに値上がりしているようですが、賃貸料が上がっていないのが、本当の地価上昇とは異なる現象のようで、本の中では「局所バブル」という言葉が使われています。

また東京は今のところ人口が増え続けていますが、地方都市がこれから苦労する以上の高齢化が東京でも始まることになり、そうすれば豊かな地方に脱出する方が良いのかもしれませんね。

この本では、暴落へのスケジュールがおおよその年数と共に示されています。私は社会人になった年が平成元年(1989)で、いわゆる最後の土地バブルが弾けた過程を知っていますので「また起きるのね」という感覚で受け止められますが、今の若い人は驚くのでしょうね。「歴史は繰り返す」ということがこれから１０年かけて、再現されそうです。

地下大暴落に生活が脅かされないように、前回の大暴落を体験してきた人間として、それを活用して生きていきたいと思いました。

以下は気になったポイントです。

・中古物件の打ち出し価格は１０万円、しかし管理費・固定資産税・町県民税などの年間にかかる維持費は、22.6万円である。３５年前の販売価格は700万円前後、バブル期は数千万円であった（ｐ４）

・問題は2020年に東京五輪が終わること、その後の東京には華やかな未来を予想できるイベントはない。統計上の予測として、１）2025年団塊世代がすべて後期高齢者になる、２）2025年東京都の人口が減少し始める、３）2030年、東京都の世帯数が減少し始める（ｐ７）

・中古マンションの価値は、大規模で同一仕様の物件でも、数十戸規模の小さな物件であろうと、立地によって価格の大まかなことは決まってしまう（ｐ２８）

・職工不足と賃金の急上昇は、当然ながら建築費の高騰につながる。新築マンションの主要なコストである建築費が上がれば、マンション価格にも反映される。2012年後半から徐々に上昇始めて、2013年には、はっきりと上がり始め、2014年10月から本格化したのが今回の「局地バブル」、2016年初頭までは好調に売れていた（ｐ４８、４９、６３）

・100兆円から437兆円までに増えたお金の多くは、銀行の資産勘定データにある、日銀に持っている当座預金に「ブタ積み」されている、法定準備預金以上の部分の預金のことをいう（ｐ５８）

・日本の相続税は、明治時代の日露戦争の際に戦費調達のために導入、それ以来、110��あまりも恒常化されている（ｐ６４）

・１５年前なら、多少田舎であっても商店街のお店や家屋、田んぼがタダということはなかったが今は違う。日本の国土の８割には買い手がつかない、これは目を背けることができない現実である（ｐ９９）

・首都圏のマンション平均価格が極めたのは、1990年で6123万円、2016年が5490万円、ここから2002年の底値まで落ちると下落は２７％となる（ｐ１０４）

・賃料はつねに「需要と供給の関係」でのみ決まる、そこには相続税対策もなければ爆買いもない、なので分譲マンションが上昇しても同じエリアの賃料が上がらない（ｐ１２１）

・ニュータウンの駅前の賑わいはさほど衰えていないが、中心部を離れると、老朽化した建物と高齢化した住人しか見かけなくなった。その要因は、そこで育った子供たちが帰ってこないから（ｐ１３７）

・改正生産緑地は例外的措置なので期限がある、その期限が切れるのが、2022年である。2014年3月末では1.3万ヘクタールあり首都圏はそのうち５７％（１５７）

・日本に石造やレンガ造りの丈夫な住宅が生まれなかった理由として、気候と地震にあると言われている（ｐ１６６）

・イギリスでは売買される住宅の８５％が中古、アメリカでは９０％、欧米では若い夫婦が購入する住宅のほとんどが中古である（ｐ１６７）

・タワーマンションが作られるのは、儲かるので（ｐ１７３）

・不動産ポータルサイトに出ている物件は、残り物である。同じ物件をいくつもの業者が出している物件は、売り主が高値での売却を望んでいるので売れ残っているか、買い手がつきにくい不人気の割合が高い（ｐ１８２）

・１ドルが１４０円くらいまで下がると、日銀は金利を上げて円を防衛するはず、金利があがるとは、不動産価格には下落圧力となる（ｐ２１７）

・すでに暴落した８割のエリアを襲った波が残りの２割にも影響する、その時期は、やや楽観的に見ても2025年ころであろう（ｐ２２１）

2017年7月17日作成

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とても聞きたい話ではないが警鐘として読まなくてはいけないのではないかと。マネタリーベースを上げる黒田バズーカ２が不動産バブルのトリガーでもあったという論、公示価格の意味のなさその他もろもろ初心者にもわかりやすい。バブルが弾けるインパクトを避けるためには不動産価格・業界の透明性を圧倒的に増やすこと（レインズを公開することも是非業界にはやってほしいがGate - https://gate.estate/、のような不動産テックの会社にも頑張ってほしい）、民泊の合法化をもっと進めることや過度な供給を止めるなどそんなに目新しい話ではない。

”Tokyo Real Estate Crash on 2025” - Definitely not something I want to hear about but pretty good theory of how Abenomics / Kuroda bazookas have accelerated the current real estate bubble in Japan. The need for the transparency in the industry, the need for opening up Airbnb type of usage and the need for more immigrant workers in Japan in order to survive the bubble burst are all music to our ears.

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今後の人口減少社会の中で、自身の家族の資産等について検討するために本書を読んだ。わかりやすい筆致で書かれており、参考になった。不動産を含めた将来プランについては、今後より調べて慎重に検討していきたい。

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不動産を取り巻く状況が理解できて大変よかった。金融緩和と不動産との関係性は、非常にわかりやすかった。
また、レインズの一般開放が、中古市場の流動を促すことが改めてわかった。

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金融政策、海外の投資による不動産プチバブル。および、長期的な人口減少による不動産の価値の流れなど理解できた

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とても分かりやすい。
景気が良くなった実感が無いのと同じように、不動産バブルだと言われてもピンとこない理由が分かった。

所詮ごくごく一部の狭い範囲での話。

レインズの開放は実現されるのかな・・・

確かにこれだけ物があふれていたらインフレなんかならないんだよな単純に考えても・・・

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[図書館]
読了：2018/4/6

今まで読んだ本と重複しているところもあったので、数時間で読みきれた。

・不動産価格の上昇は、マネタリーベース（世間に出回っているお金）を四倍に増やしたことが理由。その現金が一般消費や企業などの投資に回って物価上昇率2%を目論んだ。しかし人口が減り、モノが売れない、そういった状況で企業は新規投資をしようとはしなかった。その金は、不動産に流れた。今価格が顕著に上昇している山手線内側エリア、城南エリア、湾岸エリア、武蔵小杉、みなとみらいエリアなどは、「住みたい」という実需に支えられたものではない、「局地バブル」とでも言うべき現象。いずれ「空気」が変われば「暴落」は一気に起きる。

・新潟苗場のリゾートマンションは一戸（坪ではない）10万円でも買い手がつかない。千葉県船橋市で75平米3LDKのマンションが390万。そういったマンションでも、一番高い時には数千万で取引されていた。「大暴落」と言って良い。その「暴落ライン」が都心に近づいている。

・35年ローンは「どんな土地でも資産価値は上がっていく」という土地神話を前提としている。今の時代、よほど住宅需要の高い地域で購入しない限り、35年ローンでは残債が資産価値を上回る逆ザヤ状態になるのは必至。35年という年月を甘く見てはいけない。

・危険なのは、短期間に大量供給されたエリア。武蔵小杉の相場は文京区とほぼ変わらない。山手線の内側で有名校も多くある文京区と、多摩川を越えた川崎市の再開発都市である武蔵小杉の相場観が同じ、というのは不健全である。

・2020年に東京五輪が開催されることが問題なのではなく、2020年秋には五輪が「終わる」ことが問題なのである。

・2025年には東京都の人口が減り始める。東京都自身がそういう予測を立てている。

・タワマンの高層階での生活は健康に悪い。常に揺れている状態であることが挙げられているが外出が億劫になり鬱傾向の人の割合が高くなるという研究結果もどこかで読んだ。さらに、災害時エレベーターが止まれば生活が成り立たなくなる。揚水ポンプが止まって水が使えなくなった場合でも、給水車から自宅の階まで運ぶことすらできない。タワマンは「インフラが途切れない」という前提で成立している。インフラが途切れると、途端にただの居場所としての役割さえ果たせなくなる可能性がある。

・物件サイトに載っているのは「残り物」。レインズを一般消費者に開放すれば中古不動産市場は透明化される。

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2020年に読んでみると、暴落のスケジュール　2018.2019年の予想はハズレ。しかし、大きなトレンドは示していると思います。中国人のタワマン爆買いなどもあり、首都圏の人気地域のみ限定バブルが起きているのはその通りだし、最近のコロナウイルス騒動が、今後どのように経済へ影響するか分かりませんが、予想もしてなかった（ちょっと前に流行った「想定外」）事柄で、不動産の暴落は十分起こり得ると思います。

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"現在は、不動産の局地的なバブルだと著者はとらえている。
人口減少が始まり、空家数も増えているにも関わらず、新築マンションが建ち続ける現状からも、想像できなくもない。
黒田総裁の任期が終わり、新しい日銀総裁が決まれば、異次元緩和も終わり引き締めに入る。すると金利も上昇、不動産業界にとっては向かい風になる。
千葉、埼玉あたりから、土地価格の下落の兆候が見られるらしい。
いずれ来るインフレに備え、固定金利にするか？

本書での学びは、

不動産とは単純な需給関係で価格が決まるものでもない。
だからこそ、バブルも生まれる。
賃貸価格は需給関係で価格が決まるので、相場に大きな変動はない。

オリンピックが開催されるからと言って、住民が増えるわけではない。
一時的に観光客は増えるが、そのあとは何のイベントもない。


相続税は、日本は他の国と比べると劣悪。

生産人口が減る中で税収を上げるには、所得税から消費税へ転換しないといけない。
所得を得る人口が減っても、消費する人口は極端に減ることはないからだ。"

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不動産の近年のことから、遡って説明してあるので
わかりやすい。不動産の入門書となっている。
こういう「暴落」本は、あんまり当てにならないが、
ちゃんとした根拠を示そうとしていることに好感がもてる。
不動産価格が暴落するとしても、
著者は「東京の不動産にはまだ救いがある」と思っている。

人口や世帯数が減少する時代に、
日本の不動産がどうなって行くのかは、停滞し、安くなる。
ということは、なんとなくわかる。
それでも、毎年　100万戸近くの新築があり、
供給過剰と空室率が増加している中で
不動産投資はどうすべきか？を考える視点となる。

オリンピックが、2020年に始まるのではなく、終わるのである。
2025年　団塊世代が後期高齢者となる。
そして、東京の人口が減少し始める。
2030年　東京の世帯数が減少に転じる。

モノの価格は、需要と供給の関係で決まる。
不動産は、同じものがひとつしてないということ。
不動産の価値は、立地が９割である。

その上で、暴落を避けるためには。
①透明化されていない流通市場をレインズを開放する
②空き家を取り壊せない法制度の改正。
③区分所有権に出口戦略。
④民泊の合法化
⑤不動産仲介業の正常化
⑥手数料の自由化
ということを指摘しているが、不動産業の法的ルールの変更を求めているのが
この本の最終的結論だとする。

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不動産の勉強のため。。。
わかりやすい解説と、根拠を示しながらの自分の展望を述べられていて、初心者でもとてもわかりやすかった。
未来のことは誰にもわからないけれど、備える気持ちが大切なのかな、と考えさせられた。

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その通りだと思う。

新築の絶え間ない増加による空家増加
不透明・寮てビジネスの不動産仲介業者
レインズの開放による透明化は必要

さらにAIによる情報処理で、消費者にとっては良い形になるはず。