紙の本
なんでてっぱんかは読んでのお楽しみ。あまり鉄板は関係ない。
2015/11/14 16:46
3人中、3人の方がこのレビューが役に立ったと投票しています。
投稿者：照月 - この投稿者のレビュー一覧を見る
薬剤師のパートを千葉県でしながら（そういう訳で、れっきとした薬科大学を出ている）ネットショップを立ち上げていたという、不動産投資家としての異色の経歴の持ち主の著者。「サーファー」と名前が付くのは、サーフィンが趣味だからである。薬剤師×サーファーだけでも、かなり個性的である。
そんな氏が、不動産投資家石原博光氏に出会い、不動産投資の勉強を始めた。現在では７個の戸建て物件を所有している不動産投資家である。
著者の特徴は、「戸建賃貸」に限定していることである。その点は、北海道の不動産投資家加藤ひろゆき氏と通じるものがある。
戸建賃貸は、管理が楽である、需要がそれなりにある、などのメリットがある。特に子育て世代は、子どもがうるさいので賃貸住宅に入りにくいということがあるが、戸建賃貸ならば安心だ。
ただデメリットもあるからこそ、マンションの投資をする人の方が多いのである。
本書では「５年で転売を」とあるが、果たしてうまく転売できるのか。また木造だと、賃貸住宅としての活用は５０年が限界なのではないか。すると、その先をどうするのか。
この著者を含めて、戸建賃貸住宅を勧める著者は、
１、転売する
２、駐車場にして貸す
と勧めているケースがある。しかし、両方とも、うまくいくかはわからない。
東京の平均的な木造２階建て一軒家の場合、解体費用は２００万円ほどである。
「最後は２００万かけて更地にして売る」ことも考えた方がいいだろう。
何にせよ、戸建賃貸はもっと増えた方がいいと思う。そうすれば、誰も高いローンを組んで無理してマイホームを買わなくていいのである。
不動産投資する上での、参考の一冊としてお読みするのをお勧めする。
0人中、0人の方がこのレビューが役に立ったと投票しています。
投稿者：なつめ - この投稿者のレビュー一覧を見る
増え続けている空き家の活用法が、詳しく紹介されていて、よかったです。投資として考えるきっかけになりそうです。
投稿元：
レビューを見る
戸建て賃貸の不動産投資本。キャッチ―なタイトルとポップな表紙とは裏腹に、具体的かつ網羅的で参考になる。なぜ戸建て賃貸か、どうやって物件検索＆収得するか、資金は？税金周りは？などなど、初心者にも分かり易いのにかなり踏み込んだ内容まで書かれており、この種類の不動産投資本のなかでおすすめ。
投稿元：
レビューを見る
不動産投資を始める人に、物件検索の仕方、業者さんとの話題作りの仕方、税金や法人設立など、「自分はこの時、こんなふうにやりましたよ」と具体的に教えてくれるのでとても勉強になります。
一番心に残ったのは
「札束を燃やせなければ苦労する」という言葉。
目先の損得よりも、トータルで考えるのが大切だということ。
自分も怖がらず、楽しみながら不動産投資をやってみようと思わせてくれたとても良い本でした。
投稿元：
レビューを見る
p18
2013年の総務省統計局による住宅土地統計調査によると、日本の総住宅数は6063万戸越え、5年前に比べ305万
戸増加。
一方空き家は820万戸で5年前と比べて63万戸増。
空き家率は13.5%で過去最高。
増加した空き家の内訳は、マンションやアパートなどの共同住宅の増加が8.9万戸増加で占める割合が14.2%、対して一戸建ての空き家の増加は49.6万戸で79%と8割近くを占めている。
つまり一戸建ての空き家が急増している。
p19
空き地は6倍の固定資産税がかかると言われている。
空き家の所有者が毎年10万円の固定資産税を支払っていたとしましょう。100万円位の費用をかけて家を取り壊して更地にした場合、6倍の60万円の固定資産税を毎年払い続けなければならなくなる。
p22
2008年のデータによると空き家の個数は約757万戸、このうち破損等がなく活用可能な空き地は約576万戸。7割以上もの空き家が活用可能で、そして空き家オーナーの約70%が空き家を売りにも賃貸にも出していません。
p41
アパートは物件数が地方であっても多すぎる。フリーレントの物件もたくさんある。客付けが難しいと言う事。
p43
RC物件の利回りは低く、中古でも10%あるかないかが相場。RC物件で儲ける仕組みは銀行から低金利かつ長い融資期間の融資を受けることによってキャッシュフローを得ること。RCはランニングコストがかかる。積算評価が出る分固定資産税が高く修繕費もかさむ。予期せぬ出費が生じるとCash Outする可能性もある。
一方で戸建て物件なら修繕費はたかが知れている。1番お金がかかるのが外壁塗装ですがそれも50から80万円程度で済んでしまう。
p45
都内の1Rマンション(区分マンション)は表面利回り15%位の物件がけっこうある。ですが管理費修繕積立金が問題。例えば物件価格450万円で賃料が6万円だとします。この時点で表面に周りは16%ですが管理費修繕積立金が2万円かかれば実際に手に入るのは月4万円で、利回りは10%にまで落ちてしまいます。これではあまりうまみがないです。地方ではオーナーチェンジの戸建てで利回り15%なんて物件がざらにあります。
投稿元：
レビューを見る
高利回りを狙える地方戸建て賃貸業をオススメしている本。
そもそも戸建ての賃貸は、需要はあるのに供給が少なく競争がそこまで激しくない。
そして、戸建ての空き家は相続物件が多く、家主のやる気がないから、状態があまり良くない物件が多い。
そんな中、安く仕入れてリフォームをすれば、入居率は高いし、高利回りも狙える。
ファミリー層が多く、属性も良いことが多いため、退去率低く、トラブルも圧倒的に少ない。
資産評価（積算価格）は低いから、銀行の融資は難しいが、公庫の融資ならいけることもある。
そして、エンドユーザーに売却する方法もあるため、出口も見えやすい。
資産評価が高いRCは、リスクも高く、予定外のことが起きた場合、一発退場になる可能性がある。
戸建ての場合は、リスクがコントロールできる。
都心区分と比べた場合、区分は一見利回りが高そうでも、修繕費管理費を計算に入れると一気に利回りが下がる。しかし、戸建てと比べて売りやすいという利点もある。
高齢者向け住宅にリフォームする場合、国の補助金が出る場合がある。DIY型賃貸で貸し出すのも一つの方法。
戸建てのデメリットは拡大のスピードが落ちること。あとは空室になれば収入がゼロになること。
サラリーマンをやりつつ、お小遣い程度の収入が欲しい人、あまりリスクをとりたくない人には断然、戸建てが良い。
今後の少子高齢化に向けて、コンパクトシティ化が進む。投資すべきエリアと、投資してはいけないエリアがはっきり分かれてくる。現段階でも市街化調整区域は手を出してはいけない。
現金の枯渇は恐ろしい。出来るだけ融資を使い、無理な買い進めはせず、常に手元のキャッシュを温存しておく。
富への道は、２つの言葉にかかっている。それは「勤勉」と「倹約」。
