空き家は使える！戸建て賃貸テッパン投資法

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戸建て賃貸の不動産投資本。キャッチ―なタイトルとポップな表紙とは裏腹に、具体的かつ網羅的で参考になる。なぜ戸建て賃貸か、どうやって物件検索＆収得するか、資金は？税金周りは？などなど、初心者にも分かり易いのにかなり踏み込んだ内容まで書かれており、この種類の不動産投資本のなかでおすすめ。

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不動産投資を始める人に、物件検索の仕方、業者さんとの話題作りの仕方、税金や法人設立など、「自分はこの時、こんなふうにやりましたよ」と具体的に教えてくれるのでとても勉強になります。
一番心に残ったのは
「札束を燃やせなければ苦労する」という言葉。
目先の損得よりも、トータルで考えるのが大切だということ。

自分も怖がらず、楽しみながら不動産投資をやってみようと思わせてくれたとても良い本でした。

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p18
2013年の総務省統計局による住宅土地統計調査によると、日本の総住宅数は6063万戸越え、5年前に比べ305万
戸増加。
一方空き家は820万戸で5年前と比べて63万戸増。
空き家率は13.5%で過去最高。
増加した空き家の内訳は、マンションやアパートなどの共同住宅の増加が8.9万戸増加で占める割合が14.2%、対して一戸建ての空き家の増加は49.6万戸で79%と8割近くを占めている。
つまり一戸建ての空き家が急増している。

p19
空き地は6倍の固定資産税がかかると言われている。
空き家の所有者が毎年10万円の固定資産税を支払っていたとしましょう。100万円位の費用をかけて家を取り壊して更地にした場合、6倍の60万円の固定資産税を毎年払い続けなければならなくなる。

p22
2008年のデータによると空き家の個数は約757万戸、このうち破損等がなく活用可能な空き地は約576万戸。7割以上もの空き家が活用可能で、そして空き家オーナーの約70%が空き家を売りにも賃貸にも出していません。

p41
アパートは物件数が地方であっても多すぎる。フリーレントの物件もたくさんある。客付けが難しいと言う事。

p43
RC物件の利回りは低く、中古でも10%あるかないかが相場。RC物件で儲ける仕組みは銀行から低金利かつ長い融資期間の融資を受けることによってキャッシュフローを得ること。RCはランニングコストがかかる。積算評価が出る分固定資産税が高く修繕費もかさむ。予期せぬ出費が生じるとCash Outする可能性もある。
一方で戸建て物件なら修繕費はたかが知れている。1番お金がかかるのが外壁塗装ですがそれも50から80万円程度で済んでしまう。

p45
都内の1Rマンション(区分マンション)は表面利回り15%位の物件がけっこうある。ですが管理費修繕積立金が問題。例えば物件価格450万円で賃料が6万円だとします。この時点で表面に周りは16%ですが管理費修繕積立金が2万円かかれば実際に手に入るのは月4万円で、利回りは10%にまで落ちてしまいます。これではあまりうまみがないです。地方ではオーナーチェンジの戸建てで利回り15%なんて物件がざらにあります。

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高利回りを狙える地方戸建て賃貸業をオススメしている本。
そもそも戸建ての賃貸は、需要はあるのに供給が少なく競争がそこまで激しくない。
そして、戸建ての空き家は相続物件が多く、家主のやる気がないから、状態があまり良くない物件が多い。
そんな中、安く仕入れてリフォームをすれば、入居率は高いし、高利回りも狙える。
ファミリー層が多く、属性も良いことが多いため、退去率低く、トラブルも圧倒的に少ない。

資産評価（積算価格）は低いから、銀行の融資は難しいが、公庫の融資ならいけることもある。

そして、エンドユーザーに売却する方法もあるため、出口も見えやすい。

資産評価が高いRCは、リスクも高く、予定外のことが起きた場合、一発退場になる可能性がある。
戸建ての場合は、リスクがコントロールできる。

都心区分と比べた場合、区分は一見利回りが高そうでも、修繕費管理費を計算に入れると一気に利回りが下がる。しかし、戸建てと比べて売りやすいという利点もある。

高齢者向け住宅にリフォームする場合、国の補助金が出る場合がある。DIY型賃貸で貸し出すのも一つの方法。

戸建てのデメリットは拡大のスピードが落ちること。あとは空室になれば収入がゼロになること。
サラリーマンをやりつつ、お小遣い程度の収入が欲しい人、あまりリスクをとりたくない人には断然、戸建てが良い。

今後の少子高齢化に向けて、コンパクトシティ化が進む。投資すべきエリアと、投資してはいけないエリアがはっきり分かれてくる。現段階でも市街化調整区域は手を出してはいけない。
現金の枯渇は恐ろしい。出来るだけ融資を使い、無理な買い進めはせず、常に手元のキャッシュを温存しておく。

富への道は、２つの言葉にかかっている。それは「勤勉」と「倹約」。