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就職といい住宅といい、「ずっと同じところにいる」ことに疑問を感じる人がどうしてこんなにも少ないのだろう。
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買い替えることを前提としてマンションを購入するという考えが自分に無かったので、いろいろと勉強になった。住環境だとか、値段だけで選んでは駄目ということだ。
今住んでいるマンションにずっと住める訳では無いと考えているので、次どうするか検討する際に、本書で得た知識は役に立ちそうだ。
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マンションの修繕積立金が上がる購入後12年目よりも前に、売って買い替えなさい、という考え方。家族構成の時々で必要としている部屋の広さなども違うだろうし、買い替えも視野に入れるのは大切だと思う。買い時は中古価格が上がっていて、新築価格が下がっている時期、というのは納得。マンション購入後だが読んで良かったと思います。
ただ、引越しなど買い替えにかかる諸費用についての記載はないので、私個人としては、売却価格から、頭金やローン返済、引越しにかかる諸費用、管理費、税金等も差し引いた上で考えたいと思う。
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土地神話が崩壊して久しい現代日本における、新しい「住宅すごろく」のかたちとは。
膨大な統計データをもとに導き出したという答え。
結論としては、少し背伸びしてでも価格下落が低い物件をローンで買い、ある程度ローンの元本が減ってきたところで売却、その頭金で次の優良物件へ。これを繰り返すこと。
最大の条件は、ローン元本が減る速度より、物件値下がり率が緩やかであること(=つまり、頭金が増えること)。
自分の住居環境という必須なもので資産運用ができると鼻息荒く著者は語るが、著者自身書いている通り、この方法は結構綱渡りで、一度でも失敗すると再起不能になる。
投資用不動産の購入とは多少の比較があったが、読者自身がそのほか様々な資産運用と比較したうえで、これに賭けるかどうかを判断する必要はある(当たり前ですが)。
とはいえ、本書は「自宅用マンション購入」の成否を分ける変数が何かを徹底的に教えてくれ、考える視点を読者に授けてくれる。その点で大変興味深かった。
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マンション購入時の金利相当額の税の還付が、10年経つとなくなるので、その際にどうすれば良いかという示唆を与えてくれた本。
マンションの修繕積立金などがかさむ12年目以降住み続けるより、新たなマンションを購入するのも選択肢なのかな。
もちろん、ローンを返せるのかというところもポイントとなるのだが。
「沖式中古マンション時価」https://www.sumai-surfin.com/
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うちもマンション買って10年たったので、次の手を考えないといけないと思い、購入してみた。
研究材料。
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「郊外の安いマンションよりも、都心の高いマンションの方が、値崩れしないのかな」「適切な時期で売れば、賃貸よりもお得すめるのかな。」そんななんとなくした感覚を、データをもとに証明していってくれる感じでした。ただ、持ち家への投資は非常に高利な投資、という表現は正しいのかなぁ。「賃貸だったら月100万の家賃がかかるところ、持ち家にすれば月70万ぐらいの出費になります。すごいお得」という話はわかるけど、だからといって、自分の資産が本当に増えるわけではないから、身の丈にあわせてやるしかないよね。
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「投資用」ではなく「自宅」としてのマンションを買い換える形で、資産運用をすることで損しないようにしよう、儲けようという話。
元本の減り方より、価格の下がり方の方が緩やかであることが儲けることができる条件である。
そのために、価格が上がるか下がるかを見極める、そのメソッドなどを数字を使って紹介している。
やはり立地が値崩れしないために一番重要な要素の一つであること、坪単価が高い物件の方が儲かりやすいことなどが頭に残った要素だった。
とはいえ、住居であるマンションを資産として運用していく以上、失敗するときのリスクが大きいことは否めない。儲かるかも知れない良い立地のクソ高い物件を背伸びして買って、いざ返済できなくなったり、まさかの値下がりに会った時を考えると、う~ん…となってしまう。(まあそんな人は資産運用とかは向いていないと思うが)
最初の分譲マンションを購入する際に参考にするのがいいのでは。
それにしても最初の二人の買い替えモデルの話はインパクトがあって読みやすかった。
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マンション購入基本戦略の解説
マンションを購入してうまくやっていくための,著者が考えた基本戦略について説明している。自分の会社で作ったサービスの自慢みたいなのもちらつくが,緻密な計算は知識があまりない自分には,なんとなくすごそうで,信頼できるのかなと思わせる。それくらいの力がある。
例えば,立地が大事でランクの高い地域を狙えば,底が高いので手堅いこと。10年で買い換える根拠としてあげた,大規模修繕税金控除の期限など。
もちろん胡散臭い部分もある。例えば,p. 191で贈与税の暦年課税110万円は親の数だけもらえるという誤った情報がある。暦年課税はもらった人に発生するので,親が何人いようが最大で110万円までしか年間で非課税で受け取れない。
胡散臭い部分もあるが,それを考慮しても一読する価値はあると感じた。
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"自宅のマンションも資産として考え、運用益がでるように時には売却、時には賃貸で貸したり、時には購入してみたりすることで、住宅コストは下がっていくということが書かれている。
本書に納得した人は、日々こつこつと実行をするのみ。"
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2012年の本。住まいサーフィンで有名な著者の初期?の著書。最近のものより文章や構成が丁寧な印象。今でも一読する価値あると思う。
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「住まいサーフィン」「アトラクターズラボ」「売主の味方」
自宅を10年ごとに買い替えていきましょうという話
都心で駅近、人気駅、高層の人気のあるマンションに住むべき
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マンションは賃貸と購入とどちらがよいのか、いつどこでどんなマンションをどう選べばよいのか。不動産業界のからくりに触れつつ、賢い入手法を説く。今この本に出会ってよかった。日頃から情報収集に努めたい。
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マンションの買い替えを考えているので、参考に読んでみた。
自宅マンションの買い換えで、資産を築くことを勧めている内容。
まず、9年前の本なので現在と状況が変わっていることは大前提としてある。
理論はわかるが、誰でもできることではない。資産価値が高い、都心に近く、広く、新しいマンションを買えとのことだが、買えるものなら誰でも買っている。また、そういう場所に住むと固定資産税も生活コストも高くなる。
無理してローンを組まないように親から贈与を受けよとのことだが、誰もが受けられる訳ではない。
安定した、給料の高い企業に勤めているなど資産に余裕があって、家族からも理解の得られる人に限定される話かなと思う。
ただ、購入したからと言って一生同じ住むところに住み続けると決めることはなく、いろんな視点を持って暮らし方を考えようとは思った。
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考え方としてはありと思うが、都心の新築マンションは高騰しており、頭金の用意にも多額の資金が必要で、現実的には難しいなぁという感想を持った。10年後の住み替え時に売却せず賃貸に出す際のローンの取り扱いがはっきり分からなかった(本来は投資用のローンに変更が必要だが)。