いちばんやさしい不動産の教本　人気講師が教える土地建物の基本と取引のしくみ

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不動産投資の本ではなく、不動産関係に就職するような人が読むような教科書。
どんな法律に基づいて、どんな書類が必要なのか、わかりやすく解説されている。
チャプター８は、不動産投資についてメリットデメリットがわかりやすく書かれているので、不動産投資を考えている人にも読んで損はない本だと思う。

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不動産業務に関することを網羅的に解説してくれている。

解説が丁寧でわかりやすく、入門書としては良かったと思う。

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【要約】
本書はおなじみ『いちばんやさしい教本シリーズ』の不動産版。タイトル通り、網羅的にざっと不動産という分野を学びたい人には読む価値のある入門書。初めて学ぶ分野であったため、細かく読み通すというよりも、さっと読み切り、次の本を読む中で不明点に対して辞書的に本書に戻ってその不明な概念を調べることに適しているのではないか。

【重要な点】
・国土のうちの利用可能な宅地
平成28年10月1日時点の国土の面積は、約3,780万ヘクタールです（2017年2月20日国土交通省国土地理院発表）。そのうち、建物を建てられる土地（「宅地」といいます）は、193万ヘクタールで、国土のわずか5.1％にすぎません（平成29年版土地白書）。このわずか5.1％の宅地に人口の大部分が集中しており、そこで人々は生活し、経済活動を行っている。

・不動産登記記録とは
不動産は個人所有や自由な売買が認められるため、所在地や所有者、大きさといった情報を公開して、その情報をもとに安全な取引ができるようにしなければなりません。この情報をまとめたものを「不動産登記記録」 といいます。

・不動産を調べる
不動産のことを調べるには、不動産登記記録を取得しますが、その前に土地であれば対象となる土地の「地番」を調べる 必要があります。不動産を調査するのに欠かせない住所や住居表示、地番といった言葉の意味を整理しましょう。 ○住所が「住居表示」か「地番」かを確認する 登記事項証明書などを取得する際に必要なのが1筆の土地ごとに振られた「地番」です。住所の一部である「番地」と紛らわしいですが別物です。私たちが「住所」として日常的に使用しているものは、 地番ではなく「住居表示」 であることが多く、この「住居表示」を見ても地番はわかりません。
⇒○ブルーマップで「住居表示」から「地番」を推測する

・不動産調査に欠かせない書類
登記所で取得する書類 図表05-1 ・公図（または法14条地図） ・地積測量図 ・建物図面・各階平面図 ・登記事項要約書

・公図
土地に関する書類として 最初に取得するのは「 公図」 です。「公図」というのは、登記所が保管している地図の一種で、「土地の位置関係」を表しているものです。周囲の土地との位置関係を確認することで、取引する土地を確認します。たとえば 図表05-2 で「『45番6』は『45番10』と『45番7』に挟まれている土地である」といったことを把握します。公図は、あくまで位置関係を調べるための書類で、土地の地積や角度などについては、正確でない場合がある。

・地番を正確に知るために
公図とブルーマップ（あるいは住宅地図）とを見比べて、目当ての土地の地番に間違いがないかを確認します（ 図表05-3）。

・所有者を確認
不動産取引の実務では、取引物件の所有者を確定するために隣接する土地の所有者についても調査します。たとえば隣接地についても所有者が同じである可能性があり、実際はそちらが取引物件だった、という間違いを防ぐためです。 隣接地の所有者を調べ���場合は、隣接地の「登記事項要約書」を取得します。「登記事項証明書」でもかまいませんが、「要約書」のほうが手数料が安いためよく使われます。

・これらの書類と現場で実際の物件と見比べる
目的の土地の地番を確認できたら、 図表05-4 のような 地積測量図と建物図面（各階平面図） を取得します（保管されていないこともあり、その場合は取得できません）。

・賃貸借契約時の主な約定事項
①契約期間は何年にするか
②駐車場や駐輪場などの附属施設の使用について
③賃料はいくらで、支払方法や支払時期は、どのようにするか
④共益費や管理費はかかるのか。かかるとすればいくらなのか
⑤物件の引渡し時期は、いつなのか
⑥敷金はいくらか。敷金の精算の方法
⑦当事者が契約違反をした場合に、どのように解決するか
⑧物件の使用目的は何か。居住用なのか、事務所なのか、店舗なのか
⑨契約期間中に修繕が必要になった場合、どちらが負担するのか
⑩契約期間終了後、明渡し時の原状回復（もとの状態に戻すこと）について
⑪火災保険や、カギの交換に関する事項など

・事業用向けと住居用向けの賃貸は借り主が受ける保護の度合い異なる
事業用賃貸借の場合は事業者同士、つまりプロ同士の取引となるわけです。この場合は借主を保護しなければならない要請が働きません。プロ同士の取引であれば、基本的には自由な取引を認めるべきなので、あまり強く規制してはかえって商売の邪魔になってしまうのです。 これに対し、 居住用賃貸借の場合には借主は「消費者」ですから、保護の必要性が高くなります。

・敷金
契約時から明け渡しまでの間に借主が物件を傷つけたり、家賃を滞納したりした場合に、貸主は敷金からその修理代や滞納家賃を差し引くことができます。原状回復に要する費用も敷金から差し引けるので、借主が負担すべき費用は敷金から差し引かれます。 逆にいえば、 賃料の滞納もなく、借主から何らの損害も受けていないのであれば、貸主は物件の明渡し時に、敷金を全額返還しなければなりません。

・物件調査の種類
①公簿調査 その土地を管轄する法務局（登記所）で登記事項証明書や公図を取得し、物件を特定し権利関係を調べる
②現地調査 現地に赴いて土地や建物を目視する。境界線の確認や道路の確認を行う。また、建物の間取りなども確認する。併せて周辺環境もチェックする
③役所調査（法令上の制限の調査） 物件の所在地である役所にて、法令上の制限を確認する。たとえば市街化区域でも建築基準法などで具体的に建築できる建物に制限がある場合がある

・土地と道路のチェック項目
①境界線、境界標
②土壌汚染の有無、可能性
③地盤沈下の有無、可能性、軟弱地盤かどうか
④敷地内の残存物の有無 ・前面道路の幅員
⑤前面道路との接地部分の幅 このほか、地盤、隣地との高低差、日照具合、送電線の有無など
⑥雨漏りの有無
⑦シロアリ被害の有無
⑧傾きや腐食
⑨外壁のひび割れなど
⑩石綿使用調査結果記録の有無
⑪給排水施設の故障の有無
⑫建築確認済証や設計図面の有無
⑬住宅性能評価の有無
⑭増改築などの履歴の有無
⑮耐震診断の有無

・実際に売買が行われた物件の価格（成約価格）などの取引情報は、「REINS Market Information」で検索できます。
これは一般の方でも利用が可能です。 ・REINS Market Information http://www.contract.reins.or.jp

・借地権とは
地主のBさんから、Aさんが土地を借りて家を建てています。この場合のBさんを「借地権設定者」、Aさんを「借地権者」 といいます。「借地権」という土地を借りる権利を持っている人（土地を借りている人）を借地権者と呼び、借地権者に借地権という権利を設定されている人（土地を貸している人）を借地権設定者と呼びます。この場合、借主のAさんが家を売り出したら「借地権付き戸建て」ということになります。この家を買った人は、土地の所有権は得られずに借地権を得ることになります。

・「路線価」で借地権相場の確認
借地権価格の決め方 借地権価格を決める際には、国税庁が発表している「路線価」という相続税の計算で使用される土地価格を参考にします。国税庁が路線価図に「借地権割合」を表示しているので、それを目安に借地権価格を決めるといいでしょう。路線価図は国税庁のウェブサイトで閲覧できます。

・不動産購入時の諸費用（購入価格だけ見がちだが）
不動産を購入する場合に無視できないのが、物件価格とは別の「諸費用」です。 仲介業者に払う手数料や保証料、税金、司法書士の報酬 など、それなりのお金が必要になります。
⇒「不動産取得税」も考慮に入れるべき。不動産取得税の本則の税率は4％。

・固定資産税
保有している不動産に対して、その所在する市町村が課す税金です。厳密にいうと、その年の1月1日時点での土地や家屋（固定資産）の所有者に対して課される税金で、税額はその固定資産の価格の1.4％となります。なお、東京23区については都が課税します。

・不動産販売時の所得税
不動産は購入するときだけでなく、売るときにも税金がかかります。たとえば売買契約書を交わすと印紙税がかかり、売却によって利益を得た場合は所得税がかかります。ただし、この所得税については「居住用財産の譲渡所得の特別控除」（3,000万円特別控除） が適用されます。つまり、売却した結果、利益が出たとしても、その利益が3,000万円までなら非課税ということです。

・不動産の取引価格を調べる
国土交通省の「土地総合情報システム」を使えば、不動産取引価格を調べられます。日本全国で実際に行われた取引情報が310万件も掲載されていて、地域ごとに検索できます。取引地の最寄駅からの距離（徒歩時間）や土地の形状まで、細かな情報を取得できます。 ・国土交通省「土地総合情報システム」 http://www.land.mlit.go.jp/



【その他】
・媒介（仲介）報酬は上限がある
アパートやマンションなどの「居住用」の賃貸の媒介の場合には、報酬額は家賃の1カ月分を超えてはいけません。 1カ月分の家賃のうち、貸主から50％、借主から50％を受け取るのが原則 です。実際には、借主が100％を支払うことが多いと思いますが、そのように報酬を受領するには、「依頼を受けるとき」に、借主からあらかじめ承諾を得る必要がある。

・マンションのリフォーム可能箇所
マンションは 図表26-2 のように所有者が自由にリフォームできる範囲が決まっています。 一般的な理解としては、専有部分はリフォームできると考えていいでしょう。

・管理費と修繕積立金は踏み倒せる？
管理費と修繕積立金は5年で時効消滅します。管理組合が滞納管理費などを回収するときは、この5年の時効が完成しないように注意する必要がある。

【読後のアクションプラン】
・不動産経営のプロ達は惜しみなく自分たちのノウハウを書籍を介して提供している。彼らは2-30冊の本を読めばだいたいの不動産に関する事柄は学べると説く。数年がかりかもしれないが実践をしてみよう。