不動産投資にだまされるな 「テクニック」から「本質」の時代へ みんなのレビュー

投稿元：

レビューを見る

不動産の投資について、今頃になって考え始めた。
不動産投資をどう考えたらいいのか？
という視点の欠如が、一番大きな問題だった。
「証券会社は、株を購入するとインサイダーになるけど、
不動産会社は、不動産を自分で買ってもインサイダーにならない。」
情報の非対称をうまく使えるというのがポイント。
資金のある不動産会社は、良い＆美味しい物件の情報を仕入れ、
それを自分で買って、高く売りつけるという方法で儲ける。
三為業者の存在が、危険な匂いを発散する。
美味しくない物件については、素人に売りつける。
不動産屋には、その目利きと収穫がいるのである。

不動産投資は、不動産事業であり、
正確な情報がなく資金のないものは、よほどの覚悟がいる。
銀行のローンをよく考えて考慮する必要がある。
不動産投資は、テクニックではなく、本質を掴むべきだ。

「サラリーマンが有利であり、年金代わりにワンルーム。
マンション経営で年収アップ。業者や銀行はあなたの味方。
セミナー会場限定の情報。サブリース契約で空室リスクなし」
「初心者でも失敗しない。自己資金ゼロでも大丈夫。
狙うは、ボロアパート１棟買。買うなら東京都心23区。」

不動産をめぐる甘い言葉が、多く浴びせかけられている。
年金は少なくなり、給料は上がらない。
他の収入を得るためには？
日本の人口減少は、確実に起こり始めている。
住宅は、供給され続け、空室率が増大している。
住宅金利は低下し続けていて、供給は増大して、
パートローンの融資残高は増え続けている。
つまり、不動産投資家が増えているのだ。

スルガ銀行問題、かぼちゃの馬車事件、
サブリース契約の不履行トラブル。
不動産を巡っての事件は、多く噴出している。
供給過剰と空き家率の上昇によって、
新築が、中古を駆逐しながら、
不動産の過剰を過剰で乗り越えようとする。
だとしたら、どんな不動産投資が良いのだろうか？

投稿元：

レビューを見る

シェアハウスにサブリース。トラブル頻発の不動産投資に必要な「本質」とは？業者にも小手先のテクニックにも、もうだまされるな！

投稿元：

レビューを見る

https://news.real-net.jp/pickup/94657?utm_source=mailmag&utm_campaign=20190328より

「はじめに」──。

　　不動産投資「必勝法」だらけの時代に、不動産投資に必要な資質とは。
　　今こそ不動産投資の「本質」を知れ。

　序章「なぜ不動産投資が問題化したのか」──。

　　爆発的に増えた不動産投資家。
　「シェアハウス投資」問題。スルガ銀行の役割とは。
　「かぼちゃの馬車」のロジック。
　　銀行と不動産業者の一致した「思惑」。
　「サブリース契約」問題。
　「サブリース契約」は解約できるのか。
　　だから「不動産投資にだまされるな」。

　第１章「なぜ不動産投資にだまされるのか」──。

　　大家の実態を知ることはほぼ「不可能」。
　　大企業もだまされる。
　　あくまで「余剰」だから法も税も味方しない。
　　不動産投資には「格差」がある。
　　年収が高くなって「当たり前」。
　　怪しすぎる「利回り」と「入居率」。
　　すぐに投資の「成果」が分からない。
　　セミナーは「だまし」のオンパレード。
　　だましの手口の例「三為業者」。

　第２章「不動産投資の天国と地獄」──。

　　天国１「不動産投資を本業に活かして成功」。
　　天国２「本業を不動産投資に活かして成功」。
　　天国３「情報の源流を抑えて成功」。

　　地獄１「セミナーの雰囲気に流されて失敗」。
　　地獄２「不動産業者の言いなりになった挙句に失敗」。
　　地獄３「見立てを誤って失敗」。

　第３章「成功大家の真実」──。

　　「成功大家」は現代の「貴族」。
　　「成功大家」と「スター大家」は別の存在。
　　「ローン」は「借金」と言い換えろ。
　　「サラリーマンは有利」説は本当か。
　　「相殺でお得」のウソ。
　　　赤字でも続けたほうがいい不動産投資などない。
　　「ローン」を使わないで済むなら新参者にも勝機アリ。

　第４章「絶対に負けられない人のための１２の鉄則」──。

　　　１「銀行」に生殺与奪権を握らせるな。
　　　２「美味しい話」にだまされるな。
　　　３「グレーな不動産投資」にだまされるな。　
　　　４「物件」はいつでもこう選べ。
　　　５　昔も今もこれからも強い「ヤドカリ戦法」。　
　　　６「表面利回り」にだまされるな。
　　　７　とにかく大事なのは「手残り」。　
　　　８「広告費」にだまされるな。
　　　９「法人化」にだまされるな。　
　　１０「買い替え」にだまされるな。
　　１１「売却」にだまされるな。　
　　１２「自己破産」にだまされるな。

　第５章「不動産投資の原点回帰が始まる」──。

　　「ニッチなテクニック」の時代はまもなく終わる。
　　　なぜ自由が丘で二世帯住宅が流行しているのか。
　　　江戸時代でも「資産家」は不動産投資を学んでいた。
　���　必要になるのは強い「胆力」である。
　　　あなたが子孫を繁栄させる「礎」となれ。

【■■著者・山田寛英氏のプロフィル】

　山田寛英氏は公認会計士・税理士です。

　プレジデント・オンラインに、本書『不動産投資にだまされるな』に関連するコラムを寄稿しています。タイトルは「すべてが自己責任“不動産投資”の恐ろしさ──法も税も味方してはくれない」。
https://president.jp/articles/-/26664

　１ページ「空室率が上昇していく可能性は極めて高い」
　２ページ「なぜ積水ハウスはだまされたのか」
　３ページ「抵当権をあえて設定しておく、という自衛法」
　４ページ「平等に利益が生まれるとは限らない」

　山田寛英氏のプロフィルも紹介しておきましょう──。

　１９８２年、東京都生まれ。早稲田大学商学部卒。アーク監査法人（現・明治アーク監査法人）に入所。不動産会社や証券会社を中心とした会計監査実務を経て、税理士法人・東京シティ税理士事務所にて個人向け相続対策・申告実務に従事。

　２０１５年、相続税・不動産に特化したパイロット会計事務所を設立。不動産を中心とした相続対策・事業承継を専門とする。著書に『不動産屋にだまされるな』（中公新書ラクレ）などがある。

【■■『不動産投資にだまされるな』を読んだ感想】

　本書の表帯にはこう書いてあります。

　１　サラリーマンが有利。
　２　年金代わりにワンルーム。
　３　マンション経営で年収アップ。
　４　クリック１つでラクラク収益。
　５　業者・銀行はあなたの味方。
　６　セミナー会場限定の情報。
　７「地面師」は別世界の話。
　８　サブリース契約で空室リスクなし。

　しかし、実際に本書を読むと、著者の山田寛英氏はこの１〜８をすべて否定しています。すなわち、「甘い言葉を信用してはならない」という、山田氏独特の「啓発的ジョーク」なのでしょう。

　その上で、「不動産投資とは、“投資という言葉の軽いニュアンスからかけ離れた“事業”であり、弱肉強食の世界である」と強調しています。

　私にとっては読み応えのある、充実した一冊でした。

投稿元：

レビューを見る

不動産投資は誰でも手軽に始められるような今日の風潮に一石を投じる本作
公認会計士の資格を持つ税理士である著者が、実務の中で気づいた現場目線の苦言が散りばめられている

特に
・収入と支出は要素分解して細かく把握すること
・利益の出ない（手残りのない）投資はしないこと
・不動産投資は売り手と買い手に大きな情報の非対称性があり、大家を始める人は圧倒的に不利なゲームなこと
↪︎既存の資産家や業界人が有利。優良物件は一般に出回る前に既得権益層に取られる
を税や法律の観点から語っている

個人的に、普通に勉強してれば当たり前の内容ばかりでがっかりしたが、この本が売れてることを考えると、当たり前すらできていない大家が多いのだろう
浮ついた気持ちで不動産投資に突撃しようとしてるなら、自分に釘を刺したいなら良本かもしれない

投稿元：

レビューを見る

不動産投資の危険性について話す本
妥当な内容だけど面白くはない。危険だよというのも伝え方を面白く書けるでしょう

投稿元：

レビューを見る

スルガ銀行のシェアハウスローンの事案のような詐欺的事案はさておき、サブリース契約がなぜ儲からないのか、を市場の原理(入居率あげるために賃料下げると他の人の賃料もいずれ下げざるを得なくなりリターンが引き摺り落とされる、とか。リフォーム代がかかってくる、とか。)や現行の法的側面(賃借人保護的思想)から説いているのは面白かった。
なににせよ、不動産投資には、税金やリフォームと言った初心者には見えていないコストが多く、また、専門的であるがゆえに業者に任せると業者にもぶんどられていくシステムということで、自力で不動産投資のバリュエーションができない人は手を出すなということだなと理解。現金購入して財力のある人と、ローンでリフォームに限界のある人とで比べたら、ローンの人は資産家に絶対負ける。現実は哀しいですが、まぁそういうものですね、、。そういう資産家の実態がわからないというのも、職業柄興味深いところ、、、。

斜め読みして概論だけつまみ食いしようとすると当たり前のことしか言ってないからつまらないかもだけど、個別具体論については無知な私には学びはあったかなあ。同じ筆者の「不動産屋に騙されるな」も家買う前に読んでおきたい。

なお、知らなかったことのメモ。
①土地購入の借入金利子は損失は損失でも他の所得との損益通算はできない。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm
②民泊には年180日以内という制限があるところ、より他の規制が厳しい簡易宿所で運営することで収入を増やす人もいる。
https://www.seiwa-stss.jp/journal/vol79/
③小規模宅地特例を使った家なき子節税が存在。(自分保有の家を親戚とか同族会社に売って借り受ける状態を作り出し、相続税8割減にする)